位于海淀區(qū)四道口的學(xué)院里和東城區(qū)南二環(huán)的永定府(備案名：永佑嘉園)限競房，由于優(yōu)越的地理位置以及與周邊項目相比較大的價格優(yōu)勢而備受關(guān)注。1月13日，北京商報記者從北京市住建委方面獲悉，這兩大限競房項目，將調(diào)整為政府持有產(chǎn)權(quán)份額的商品房方式進(jìn)行銷售。
作為北京限競房里面公認(rèn)位置最好、價格明顯倒掛，很可能出現(xiàn)“萬人搖號”銷售盛況的新房項目，在學(xué)院里、永定府兩個項目調(diào)整為政府持有產(chǎn)權(quán)份額的商品房方式進(jìn)行銷售后，買有什么條件?賣又有什么影響?
“新型共有產(chǎn)權(quán)房”
同日，北京市住建委也將《關(guān)于明確海淀區(qū)學(xué)院里、東城區(qū)永佑嘉園銷售管理事項的公告》(以下簡稱“公告”)進(jìn)行了掛網(wǎng)公示。
根據(jù)公告，學(xué)院里、永定府兩個項目的政府產(chǎn)權(quán)份額代持機(jī)構(gòu)，將由屬地區(qū)政府指定。項目房屋的具體產(chǎn)權(quán)份額，則由代持機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)確定項目評估價格，并按銷售限價占評估價格的比例取整后，確定購房主體持有房屋產(chǎn)權(quán)份額，其余產(chǎn)權(quán)份額由代持機(jī)構(gòu)持有。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向北京商報記者表示，2021年開始的集中供地，在北京政策調(diào)控的工具包中試點了“競政府產(chǎn)權(quán)份額”的方式，被社會稱之為“新型共有產(chǎn)權(quán)房”。這種方式下，房屋的性質(zhì)仍然是商品住房，購房者與政府按比例共同持有房屋的產(chǎn)權(quán)。
“海淀區(qū)四道口的學(xué)院里和東城區(qū)南二環(huán)的永定府，是北京限競房里面公認(rèn)位置最好、價格明顯倒掛，很可能是‘萬人搖號’的兩個項目。這兩個項目可以說價格限價遠(yuǎn)低于周圍市場價。”談及學(xué)院里、永定府兩個項目，張大偉如是說道。
北京商報記者了解到，兩個項目所處地塊均出讓于2017年。按照當(dāng)時的土地出讓文件，學(xué)院里的商品房銷售均價不超過85373元/平方米，最高銷售單價不得超過89642元/平方米;永定府的商品房銷售均價不超過89068元/平方米，且最高銷售單價不得超過93521元/平方米。
共產(chǎn)房家庭優(yōu)先購買
談及學(xué)院里與永定府項目轉(zhuǎn)共產(chǎn)房，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向北京商報記者指出，由于兩個項目較為優(yōu)越的區(qū)位，又有“限價”屬性傍身，導(dǎo)致其與周邊的商品房和二手房價格形成了倒掛。對此，政府為防止市場出現(xiàn)哄搶局面，保障剛需群體的住房需求能夠得以滿足，將兩個項目從限競房調(diào)整為政府持部分產(chǎn)權(quán)份額。
那么，學(xué)院里、永定府兩個項目接下來將如何銷售?哪類人群可以購買?北京商報記者從公告中了解到，兩項目將按照銷售限價及相應(yīng)產(chǎn)權(quán)份額向符合北京市限購條件的家庭(不含法人機(jī)構(gòu))出售。其中，具備北京市共有產(chǎn)權(quán)購房資格的家庭優(yōu)先購買，具備北京市購房資格的無房居民家庭次優(yōu)先購買。如有剩余，符合本市限購條件的家庭可遞補(bǔ)購買。
在房源銷售方面，兩項目將采取公證搖號方式銷售，公開登記(不少于5個自然日)、公開搖號、公開選房，由具備資質(zhì)的公證機(jī)構(gòu)全程公證。按優(yōu)先級別一次性公證搖號確定各級別購房人選房順序后，按順序選房銷售，全部搖號人數(shù)未超房源數(shù)量或選房后房源仍有剩余的，由企業(yè)公開銷售。
不過，盡管在此次被調(diào)整為政府持有產(chǎn)權(quán)份額的商品房方式進(jìn)行銷售后，學(xué)院里、永定府兩個項目的本質(zhì)仍為商品房，在首次購房人自取得不動產(chǎn)登記證之日起五年內(nèi)，不得以任何形式轉(zhuǎn)讓(繼承除外)房屋或房屋產(chǎn)權(quán)份額。這也就意味著，學(xué)院里、永定府兩個項目轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)后，購房者自拿到房本起五年內(nèi)不能上市交易。
限競房市場分化嚴(yán)重
業(yè)內(nèi)人士指出，總的來看，學(xué)院里、永定府兩個項目之所以被調(diào)整為政府持有產(chǎn)權(quán)份額的商品房方式進(jìn)行銷售，與項目自身的銷售價格倒掛以及限競房的去化艱難現(xiàn)狀有一定關(guān)系。
“北京‘限競房時代’已經(jīng)結(jié)束，隨著土地進(jìn)入集中供地時代，限競房已經(jīng)接近沒有新增供應(yīng)，入市的100多個項目出現(xiàn)了明顯分化。整體看，平均網(wǎng)簽完成82%，實際銷售大約要增加10%，也就是大約92%的項目已經(jīng)銷售。一共200期限競房項目里面，基本售罄的有100期，已經(jīng)進(jìn)入銷售末期;也有50期網(wǎng)簽不到30%。這里面除了最近新入市的，大部分已經(jīng)屬于滯銷。”張大偉直言，一直以來，北京限競房的市場分化非常嚴(yán)重，大部分項目簽約相對活躍，但少數(shù)郊區(qū)項目入市銷售受阻，預(yù)計剩余的1萬套限競房去化依然非常大。
來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京累計入市限競房已經(jīng)超過10萬套。另有數(shù)據(jù)顯示，從2016年11月以來，北京共出讓了限競房地塊110宗，目前已經(jīng)有104個項目上市，共網(wǎng)簽8.26萬套、874.86萬平方米。
張大偉進(jìn)一步指出，北京“限競房時代”位置最好的項目——學(xué)院里與永定府項目轉(zhuǎn)變產(chǎn)權(quán)成為“新型共有產(chǎn)權(quán)房”，對于整體市場的影響不會太大，但一定程度上避免了“萬人搶房”現(xiàn)象的出現(xiàn)。“證明了北京調(diào)控政策的力度依然非常高，而且針對市場的特殊情況下調(diào)控非常及時。”
“此舉一方面保證了項目的商品住房屬性未發(fā)生改變，保障了購房者的合法權(quán)益以及后續(xù)交易的合理性;另一方面，提出具有共有產(chǎn)權(quán)房購房資格的家庭優(yōu)先購買、無房家庭優(yōu)先購買以及拿到房本起五年內(nèi)不能再上市出售等，這將在一定程度上保障合理住房需求”關(guān)榮雪分析道。
