10月15日，中信城開官微披露，“中信國際大廈”商業(yè)部分即將亮相，體量3萬平方米。這意味著，其從佳兆業(yè)手中接過的4個項目，歷時16個月全部復工復產(chǎn)，實現(xiàn)盤活。在佳兆業(yè)資產(chǎn)盤活案例中，中信系運用“金融機構(gòu)+AMC+代建+品牌輸出”的方式展現(xiàn)了其的資金能力、品牌優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、子公司協(xié)同作用，印證了中信集團全面進軍不良資產(chǎn)戰(zhàn)略布局。

【資料圖】

2022年6月，陷入流動性危機的佳兆業(yè)在在深圳市政府牽頭下，接連退出南山東角頭、金沙灣國際樂園、航運紅樹灣、佳兆業(yè)科技中心4個深圳項目，由中信集團全面接盤。之所以由中信系接盤，是因為佳兆業(yè)在2015年第一次出險后，中信銀行對其融資300億，從而成為其銀行系的重要債權(quán)人之一。

4個項目涉及權(quán)益貨值合計超500億，除了佳兆業(yè)科技中心這一寫字樓項目完全轉(zhuǎn)讓予中信城開之外，其余三個項目由中信銀行、佳兆業(yè)與中信城開三方以服務信托的模式進行的合作。在服務信托之中，中信銀行實際仍然是以債權(quán)人身份存在；中信城開則是融資代建的角色，提供一定盤活資金，用于后續(xù)項目的建設和開發(fā)經(jīng)營；而項目權(quán)益在中信銀行和中信城開收回對應收益后最終仍歸屬于佳兆業(yè)所有。在項目的經(jīng)營決策層面，中信城開為主導一方，但佳兆業(yè)也有權(quán)參與部分決策。在對外的品牌輸出上，均使用中信城開的招牌，中信城開的背書有利于恢復市場信心，這樣便于后續(xù)的項目開發(fā)及銷售。

在具體進度上：

2022年7月，航運紅樹灣更名為 " 中信城開 · 紅樹灣 "正式入市，成為資產(chǎn)包中首個被盤活的項目。

2022年6月，佳兆業(yè)將東角頭和金沙灣兩個項目的相應股權(quán)，轉(zhuǎn)讓到 " 中信系 " 公司名下。值得一提的是，這兩個項目被佳兆業(yè)視為打造貫穿深圳東西宏圖的基底。東角頭項目地處深圳南山區(qū)，權(quán)益貨值約298.35億元，是業(yè)內(nèi)公認佳兆業(yè)旗下質(zhì)量最好、貨值最高的項目。佳兆業(yè)還曾計劃在此打造超過迪拜塔的世界第一高樓。

2022年9月，金沙灣國際樂園項目更名后的“深圳中信金沙灣”陸續(xù)亮相。2023年4月，中信金沙灣的明星場館中信金沙灣水世界宣布重啟開園。

2023年5月，東角頭項目確定由中信與達力集團進行土地分配，并各自開發(fā)。中信所分配地塊僅住宅貨值至少166.32億元。

2022年7月，佳兆業(yè)科技中心更名為中信城開大廈正式復工，該項目原本計劃2022年初交付。2021年佳兆業(yè)出險，沒有走到交付這一步，所以由中信城開進行收尾。在此過程中，中信城開大廈經(jīng)歷過總平面圖修改報批和公示，2023年7月，項目正式宣布啟動全球租賃，仲量聯(lián)行物業(yè)提供物業(yè)管理服務。2023年10月15日，中信城開宣布的最新亮相的“信薈CITIC World”是商業(yè)的一部分，共計3萬平方米，是一個功能多樣化、造型藝術(shù)化的商業(yè)場域，涉及購物、文娛等業(yè)態(tài)。

至此，從2022年6月至2023年10月，歷時16個月，中信系實現(xiàn)了對上述四個項目的盤活。

在佳兆業(yè)的風險化解中，中國信達、長城資產(chǎn)亦有參與，方式和手段相比中信系各有不同。其中：

中國信達：“現(xiàn)金投資+債權(quán)+代建”

紓困佳兆業(yè)，最早出手的應該是中國信達。2020年11月30日，南沙灣2020NJY-16地塊經(jīng)過62輪競拍最終被佳兆業(yè)聯(lián)合體拿下，成交價為 20.18億元+12150平米的配建，扣除配建后，樓面價達到22700元/平米，創(chuàng)下歷史最高紀錄，該樓盤即“悅伴灣”項目。項目位于廣州市南沙區(qū)南沙灣核心區(qū)域，地處粵港澳大灣區(qū)幾何中心，交通便捷，項目體量逾10萬平方米。項目周邊教育資源優(yōu)越，醫(yī)療、商業(yè)等配套齊全，商業(yè)價值可觀。2021年佳兆業(yè)陷入流動性危機，債務壓頂之下，加速處置資產(chǎn)，2021年年底，其將悅伴灣項目開發(fā)商廣州市卓佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全部股權(quán)賣給了平安信托。

隨后，中國信達深圳分公司、深圳華建以及平安信托展開合作。以“內(nèi)部協(xié)同（信達系債權(quán)重組及增量投入）+ 外部合作”模式對南沙“悅伴灣”項目進行盤活，即由信達深圳分公司折價收購項目債權(quán)，深圳華建提供增量資金借款，信達地產(chǎn)華南區(qū)域公司進場操盤代建，負責該項目開發(fā)、建設、銷售、物業(yè)服務等全過程管理，收取操盤代建費。

2022年年中，悅伴灣項目最終由信達系對項目封閉式管控。上述項目不僅是中國信達對出險房企進行救助的首個成功落地的項目，其也摸索出了一套“現(xiàn)金投資+債權(quán)+代建”模式。

長城資產(chǎn)：“AMC+國央企房企”

2022年4月，佳兆業(yè)與招商蛇口、長城資產(chǎn)在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，約定以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)的城市更新為基礎，設立三方合作平臺共同開發(fā)。同時，各方還約定推動存量商住開發(fā)、商業(yè)綜合體，以及文旅、郵輪等層面的合作。目前各方跟進洽談的是數(shù)個大灣區(qū)項目，按照協(xié)議，合作以“成熟一個、合作一個”為原則。8月，首個項目落地，招商蛇口接手“深圳龍崗區(qū)五和樞紐片區(qū)城更項目”，目前佳兆業(yè)與招商蛇口、長城資產(chǎn)的合作在順利推進中。

通過梳理中信系、中國信達和長城資產(chǎn)對佳兆業(yè)的紓困案例，可以看出，中信系的優(yōu)勢在于債權(quán)方，代建方、信托服務方子公司內(nèi)部協(xié)同作用。中信銀行、中信信托實力不必多言。就中信城開而言，是中信集團麾下不折不扣的地產(chǎn)載體。一直以來比較低調(diào)，但確實隱形的央企地產(chǎn)巨頭。截至目前，在全國30多個城市，累計開發(fā)房地產(chǎn)項目近百個，開發(fā)面積超過3000萬平米。圍繞住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假、教育地產(chǎn)、地鐵上蓋等多種業(yè)態(tài)。

此外，據(jù)悉，中信城開旗下有38家在業(yè)子公司，間接持股132家企業(yè)。投資物業(yè)方面，有北京中信大廈（中國尊）、京城大廈、國際大廈，以及上海中信泰富廣場和香港中信大廈。

相對于我們四大AMC，中信集團子公司實力個個強大，不用麻煩“外人”，流程簡單，盤活速度相對較快。

作為萬億央企，中信集團16年來一直涉足不良資產(chǎn)行業(yè)，直至2022年6月，在其制定推出穩(wěn)住經(jīng)濟大盤的29條舉措，明確提出正式進軍“不良資產(chǎn)”領域。如：積極落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強與中信銀行、華融公司等金融子公司的業(yè)務協(xié)同，積極推動房地產(chǎn)及其他領域不良項目的處置，通過產(chǎn)融協(xié)同方式，積極盤活底層資產(chǎn)，保障項目平穩(wěn)運營，滿足市場合理需求，有效化解不良風險。

此外，中信集團還表示，充分利用信托公司搭建風險資產(chǎn)處置平臺，為面臨債務危機、處于重組或破產(chǎn)重整程序的企業(yè)提供信托服務，助力企業(yè)提高風險處置效率，化解經(jīng)營風險。

今年2月，在中國華融召開2023年度工作會議上，中信集團黨委副書記奚國華表示集團將繼續(xù)加大對華融公司的支持力度。

據(jù)不完全梳理：2022年及2023年中信集團出資百億重整中信國安，與中國華融協(xié)同紓困融創(chuàng)、盤活湖南華晨集團旗下爛尾樓……

可以看出從中信集團全面控股地方AMC中信青島資產(chǎn)再到成為華融第一大股東，并充分與華融協(xié)同，表示其在不良資產(chǎn)行業(yè)的布局非常明朗。它的入局恰恰說明行業(yè)正處于上升周期，同時，資本市場、上市公司中的不良已經(jīng)成為行業(yè)的另一藍海。

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