供地節(jié)奏生變 房企如何應(yīng)對

早在今年2月，“2021年自然資源部住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作視頻會(huì)議及相關(guān)文件”就透露出了諸多信息：全國多個(gè)重點(diǎn)城市的住宅土地掛牌迎來調(diào)控，規(guī)定每年掛牌不得超過三次，且住宅土地集中發(fā)布公告、集中組織出讓。

在“雙集中”的土地新政下，北京市發(fā)布首批集中出讓土地信息：2021年3月，首批掛牌共30宗土地，涉及北京市12個(gè)區(qū)，總起拍價(jià)1035億元。土地新政的落地或?qū)⑸羁逃绊懙绞袌龊椭T多房企。正如萬科董事會(huì)主席郁亮所言：今年土地集中供應(yīng)要求企業(yè)資金有很大的彈性，其源頭是“房住不炒”。

北京“一年三供”溢價(jià)率或得到控制

北京的第一次集中供地達(dá)到了2020年全年供應(yīng)地塊數(shù)量的70%。根據(jù)官方公告，本次推出土地后，北京于2021年還會(huì)有兩次土地掛牌，分別在7月和11月。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，北京今年首批計(jì)劃出讓住宅用地主要分布在朝陽區(qū)、大興區(qū)、通州區(qū)，這三個(gè)區(qū)計(jì)劃出讓規(guī)劃建筑面積在全市占比，分別為25.3%、19.0%、15.3%。

包括北京在內(nèi)，目前已有二十余城推出“集中供地”新政?？硕鸱治龇Q，在多城集中供地的大背景下，參與集中供地的各個(gè)城市均已形成了競爭關(guān)系。

長春站在了新政“執(zhí)行者”的前列，3月15日便掛牌了首批51宗集中出讓的地塊。

3月26日，廣州正式發(fā)布“集中供地”公告：掛牌48宗土地，掛牌總價(jià)超900億元，土地用途包括一、二類居住用地、商業(yè)用地等，總建面達(dá)到去年規(guī)模的60%。

3月29日，南京集中對外推出33宗商品住宅類用地，合計(jì)總出讓面積217.79萬平方米。

而根據(jù)3月31日晚間天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的公告顯示，天津此次一次性掛牌58宗住宅用地，土地面積合計(jì)約375.5萬平方米，總起始價(jià)約502.9億元。

此外，杭州、鄭州、濟(jì)南等城市也已出臺了相應(yīng)政策。從政府層面，供地新政將多幅地塊集中推向市場，可緩解土地稀缺、追抬地價(jià)的局面。

合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，新政下，房企會(huì)將資金集中在熱門地塊內(nèi)，該類地塊的競爭白熱化程度或許更高，可能會(huì)使局部地塊出現(xiàn)高溢價(jià)。“但整體土地平均溢價(jià)率應(yīng)該會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢。”郭毅說。

與此同時(shí)，在觸及價(jià)格上限后，競自持、“7090”等一系列已有出讓規(guī)則的疊加下，北京的地塊已按照熱度、配套等區(qū)別被劃分為幾個(gè)層次。“相對而言，最可能產(chǎn)生‘地王’的區(qū)域，土地價(jià)格會(huì)被更嚴(yán)格地限制。”郭毅分析道。

房企分化或加劇亟待拓寬拿地渠道

土地新規(guī)下，房企拿地邏輯將如何調(diào)整?

郭毅稱，集中供地新政使得整體市場供應(yīng)相對集中，對于企業(yè)而言，如何提高自己的周轉(zhuǎn)速度，在拿地之后盡快實(shí)現(xiàn)搶先入市，才是項(xiàng)目在區(qū)域競爭當(dāng)中率先破局的核心。

“對于頭部房企而言，未來可能需要聯(lián)合各方一起去拿地，這樣可以更好地控制土地成本，和其他企業(yè)之間形成優(yōu)勢互補(bǔ)關(guān)系。”郭毅說，“而對于中小房企來說，一些‘撿漏’的機(jī)會(huì)也將出現(xiàn)。”

正如龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉在業(yè)績會(huì)上表示：“集中供地政策對高杠桿公司或中小公司可能會(huì)有一些壓力，對優(yōu)質(zhì)房企來說，應(yīng)該是利好。”

克而瑞研究中心分析，2021年年初，房企拿地延續(xù)了去年下半年以來的謹(jǐn)慎態(tài)度。“雙集中”新政落地后，供給側(cè)的變革將引發(fā)行業(yè)新一輪洗牌，龍頭房企優(yōu)勢將進(jìn)一步放大，在舊改、收并購、合作拿地等方面有所布局的企業(yè)將會(huì)迎來新的機(jī)遇。

而與此同時(shí)，土地新政對于對“招拍掛”依賴性較強(qiáng)的房企而言至關(guān)重要，而拿地渠道多元的房企也許并不會(huì)受太大影響。正如郭毅所言，除招拍掛之外，房企應(yīng)拓寬拿地渠道，例如在市場上尋求一些合作或收購機(jī)會(huì)、切入城市中舊改和棚改等，以開拓更大的市場空間。

包括保利、中海在內(nèi)的諸多房企均表示，在集中供地競爭比較激烈的情況下，將加強(qiáng)公司在招拍掛以外獲取土地的能力。(記者 齊悅)