商品房樣板間不能“裝”一套“賣”一套

商品房樣板間“三個(gè)一致”劃清了樣板間展示行為底線，有助于倒逼企業(yè)增強(qiáng)誠(chéng)信意識(shí)、法律意識(shí)，規(guī)范營(yíng)銷行為，有助于凈化商品房市場(chǎng)環(huán)境，維護(hù)商品房市場(chǎng)秩序。此舉也有助于消除民眾購(gòu)房過(guò)程中的堵點(diǎn)、難點(diǎn)、痛點(diǎn)，呵護(hù)民眾的購(gòu)房消費(fèi)權(quán)益，是為民眾辦實(shí)事、辦好事。希望這樣的監(jiān)管動(dòng)作不僅成為行政行為，也能成為有法可依的硬核法治行為。

7月8日起，北京市住建委就《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》向社會(huì)征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)稿明確，交付樣板間的裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與預(yù)售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購(gòu)房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)保持一致、與項(xiàng)目實(shí)際交房狀況保持一致。

有一句話叫“說(shuō)一套做一套”，而在房地產(chǎn)領(lǐng)域，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)把這種不靠譜的行事規(guī)則演變成了“裝”一套“賣”一套——在宣傳推廣新建商品住房時(shí)，過(guò)度裝修裝飾樣板間，過(guò)分美化樓盤展示，利用不實(shí)宣傳吸引客戶。在實(shí)際交付時(shí)，商品房達(dá)不到樣板間的裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人會(huì)產(chǎn)生“貨不對(duì)版”“嚴(yán)重減配”的感覺(jué)，并對(duì)此意見(jiàn)很大。如果嚴(yán)格執(zhí)行商品房樣板間“三個(gè)一致”“所見(jiàn)即所得”規(guī)則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的忽悠營(yíng)銷伎倆就行不通了，購(gòu)房人的權(quán)益將能得到更好的保障。

以樣板間展示的方式對(duì)商品房進(jìn)行宣傳也是一種廣告，應(yīng)當(dāng)恪守廣告法則和底線?！稄V告法》第四條規(guī)定：廣告不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者;廣告主應(yīng)當(dāng)對(duì)廣告內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。第二十八條規(guī)定：廣告有“商品的性能、功能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、規(guī)格、成分、價(jià)格、生產(chǎn)者、有效期限、銷售狀況、曾獲榮譽(yù)等信息，或者服務(wù)的內(nèi)容、提供者、形式、質(zhì)量、價(jià)格、銷售狀況、曾獲榮譽(yù)等信息，以及與商品或者服務(wù)有關(guān)的允諾等信息與實(shí)際情況不符，對(duì)購(gòu)買行為有實(shí)質(zhì)性影響”等情形之一的，為虛假?gòu)V告。

盡管購(gòu)買商品房是特殊的消費(fèi)，對(duì)商品房是否應(yīng)納入《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》調(diào)整范圍還存有一定爭(zhēng)議，但《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》確立的實(shí)物樣品展示規(guī)則，對(duì)規(guī)范商品房樣板間營(yíng)銷行為同樣有很強(qiáng)的參照意義?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十三條規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者以廣告、產(chǎn)品說(shuō)明、實(shí)物樣品或者其他方式表明商品或者服務(wù)的質(zhì)量狀況的，應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)的實(shí)際質(zhì)量與表明的質(zhì)量狀況相符。第四十八條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者提供商品或服務(wù)有“不符合商品說(shuō)明、實(shí)物樣品等方式表明的質(zhì)量狀況”等情形之一的，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。

在預(yù)售房交易中，購(gòu)房人到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選房、購(gòu)房，對(duì)房屋的實(shí)際情況無(wú)法現(xiàn)場(chǎng)感知，只能憑借企業(yè)的宣傳、相關(guān)資料以及樣板間來(lái)獲取商品房的信息，而樣板間能帶給購(gòu)房人(或準(zhǔn)購(gòu)房人)最直觀的感受，往往對(duì)購(gòu)房人的購(gòu)房選擇產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。

本質(zhì)上，樣板間就是商品房的實(shí)物樣品展示，承載著房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商品房裝修裝飾范圍、規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量等的一個(gè)承諾。如果企業(yè)過(guò)度裝修美化樣板間，吸引購(gòu)房人買房，在實(shí)際交付時(shí)，商品房的裝修裝飾又縮水，無(wú)法達(dá)到樣板間的標(biāo)準(zhǔn)，就構(gòu)成了虛假宣傳，侵犯了購(gòu)房人的合法權(quán)益，逾越了法律底線、誠(chéng)信底線和契約底線。

商品房樣板間不能“裝”一套“賣”一套，不能成為忽悠人的“房托”。北京市住建委擬把規(guī)范商品房樣板間營(yíng)銷展示行為作為進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的一個(gè)重點(diǎn)，此舉契合了民眾的購(gòu)房消費(fèi)需求，也契合了房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的需求。

給商品房樣板間立下“三個(gè)一致”規(guī)矩，劃清了樣板間展示行為的底線，有助于倒逼企業(yè)增強(qiáng)誠(chéng)信意識(shí)、法律意識(shí)，敬畏營(yíng)銷法則，規(guī)范營(yíng)銷行為，有助于凈化商品房市場(chǎng)環(huán)境，維護(hù)商品房市場(chǎng)秩序。此舉也有助于消除民眾購(gòu)房過(guò)程中的堵點(diǎn)、難點(diǎn)、痛點(diǎn)，呵護(hù)民眾的購(gòu)房消費(fèi)權(quán)益，是為民眾辦實(shí)事、辦好事。希望這樣的監(jiān)管動(dòng)作不僅成為行政行為，也能得到立法層面的支撐，成為有法可依的硬核法治行為。