這幾天，南京多區(qū)域的“限購放松消息”刷屏朋友圈，以至于很多人見面都會問有沒有開到第三套購房證明。盡管南京限購放松尚未得到官方的確認(rèn)，但種種跡象顯示，包括南京在內(nèi)的省內(nèi)樓市政策正處于調(diào)整醞釀期，而外地人在寧置業(yè)門檻也在逐步降低。對于近期南京以及全國樓市的風(fēng)云變幻，江蘇經(jīng)濟(jì)報也為讀者逐一梳理。

樓市萬象：

開購房證明就像開盲盒

4月23日，南京人的朋友圈被一條消息刷屏——“南京戶籍放開限購，能買第三套”“外地戶口，只要滿6個月社保即可購買”，隨即列舉出南京放開限購區(qū)域的地區(qū)范圍。

隨后，一些名下有房的市民表示，的確在“我的南京”APP又開出了購房證明;但也有人表示，嘗試后開不出來。

南京樓市的政策“調(diào)控風(fēng)”由溧水、六合(除大廠)率先吹起，如今已經(jīng)蔓延到了主城多區(qū)域。 4月12日，南京市六合區(qū)、溧水區(qū)房產(chǎn)交易管理中心確認(rèn)，從當(dāng)日起，外地戶籍購房者可在南京市六合區(qū)、溧水區(qū)限制購買一套房。此前的規(guī)定是，外地戶籍購房人要在當(dāng)?shù)乩U納1年社保，以及開具工作證明才能開出購房證明。

到本周，南京市房地產(chǎn)市場交易中心工作人員表示，針對外地戶口開具購房證明政策又有所改變，只要是在職狀態(tài)，社保滿半年就可以來開(購房證明)，目前窗口已經(jīng)在執(zhí)行。

由于政策尚不明朗，限購者開具新購房證明條件仍然成謎。大家分歧點在于：放開限購的區(qū)域到底有哪些，以及認(rèn)定究竟是以房子所在地為準(zhǔn)，還是以戶口所在地為準(zhǔn)。

除了南京樓市的寬松政策之外，省內(nèi)其他城市的消息可以說是接踵而至。無錫江陰在近期將首付比例降至2成，從4月15日起，農(nóng)業(yè)銀行在江陰執(zhí)行首房首貸2成、二套3成的首付政策。早在此前，蘇北的徐州、蘇中的南通、蘇南的鎮(zhèn)江都有過降首付的行動，而且力度不小。

市場延伸：

土地市場遇冷，政策亟待官宣

對于樓市寬松政策頻頻出現(xiàn)的情況，相關(guān)人士分析與市場行情特別是與土拍遇冷有一定關(guān)系，此外庫存、去化等壓力也是影響因素。在剛剛結(jié)束的南京2022首場集中土拍中， 流拍率高達(dá)30%，8幅底價成交，只有3幅觸頂，且出讓地塊全部被央企、國企拿下，民企集體躺平。

此外，南京新房庫存壓力也非常大， “蓄水池”已經(jīng)逼近7.7萬套，按照現(xiàn)在的銷售速度，去化周期可能超過10個月。并且從近期加推樓盤的數(shù)據(jù)來看，大部分樓盤的去化也較為一般，11盤領(lǐng)取銷許，僅1盤搖號。二手房市場也不容樂觀，據(jù)貝殼二手房官網(wǎng)顯示，南京目前掛牌二手房已超過13.27萬套。

對于近期樓市政策調(diào)整的情況，并未有官方明確回復(fù)。南京市住房保障和房產(chǎn)局的工作人員回復(fù)是“沒有看到文件，沒有接到通知，至于什么時候發(fā)文，可以多多關(guān)注南京市住房保障和房產(chǎn)局網(wǎng)站，購房證明只要能開出來，就能買”。

華僑路南京不動產(chǎn)交易中心的工作人員表示，具體不太清楚，尚未接到官方通知。江寧等區(qū)的不動產(chǎn)交易中心工作人員透露， 有聽說，但官方還沒有正式發(fā)文，辦件仍是按原來的流程走。

專家解讀：

房產(chǎn)暴利時代已過，投資風(fēng)險大

“我個人認(rèn)為，房產(chǎn)行業(yè)暴利時代已經(jīng)過去，個人房產(chǎn)投資風(fēng)險很大，需要格外謹(jǐn)慎。”南京財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)系朱高立老師在接受江蘇經(jīng)濟(jì)報記者采訪時指出，南京適度放寬限購政策屬于意料之中，畢竟到2025年南京的目標(biāo)是全市人口到1000萬人，目前900多萬的數(shù)據(jù)與此目標(biāo)仍有差距，而讓新市民到南京置業(yè)是目前比較好的辦法。從全國情況看，2022年，中央多次強(qiáng)調(diào)支持合理住房需求釋放，各地政府落實因城施策，供需兩端政策優(yōu)化調(diào)整力度均有所加大。3月16日，銀保監(jiān)會高層表示，要堅持“房住不炒”，持續(xù)完善“三穩(wěn)”房地產(chǎn)長效機(jī)制。

除了限購政策解綁之外，朱高立認(rèn)為限貸政策以及開放熱點區(qū)域解綁更為必要，因為即使是有經(jīng)濟(jì)實力的市民也不愿意全款支付房價，如果是非熱點區(qū)域，更是難以獲得實力購房者的認(rèn)同。朱高立提醒有置業(yè)需求的市民，在政策形勢不明朗、經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，高杠桿投資房產(chǎn)風(fēng)險極大，需要慎之又慎。

對于房地產(chǎn)業(yè)未來的前景，朱高立仍然表示樂觀，因為相比發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化比例，我國的城鎮(zhèn)化仍有很大的進(jìn)程，一線城市以及新一線城市的房地產(chǎn)仍然值得看好，同時隨著養(yǎng)老地產(chǎn)以及改善型地產(chǎn)的需求加大，房地產(chǎn)行業(yè)仍是拉動多個產(chǎn)業(yè)鏈的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)行業(yè) 市場行情 貸款額度 二手房市場