文｜大同
4月29日，金科股份發(fā)布2022年年度報告。2022年，金科股份實現(xiàn)營收548.62億，同比下降51.15%；歸母凈利潤-213.92億，同比下降694.12%；扣非凈利潤為-205.20億，同比下降815.13%。
(相關(guān)資料圖)
陷入負反饋螺旋，銷售額下滑63%
2022年，金科股份銷售額約681億，相比2021年的1840億，下滑63%；銷售面積1028萬平方米，同比下降47.71%；銷售均價6624元/平方米，同比下降29.22%。
在財報中，金科股份稱受國際局勢動蕩、國內(nèi)經(jīng)濟受到需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力的影響，居民購房意愿顯著減弱，房地產(chǎn)銷售表現(xiàn)依舊低迷。
2022年，全國商品房銷售面積13.58億平方米，比上年下降24.3%，商品房銷售額13.33萬億元，下降26.7%。
國內(nèi)房地產(chǎn)銷售市場確實沒有改善，但金科遠高于大盤的下滑幅度，除了宏觀經(jīng)濟不好，更多是企業(yè)自身的原因。
金科股份的債務(wù)危機在2022年上半年就已經(jīng)暴露了出來，盡管公司一直積極的引入戰(zhàn)投，卻遲遲沒有下文。在這樣的情況下，購房者即便想買金科的房子，也要慎重考慮一番。
2022年末，金科股份有息負債規(guī)模由上年末806.10億下降至689.25億，較上年壓降116.85億。
此外，截至年報披露日，金科累計完成304.95億有息負債的期限調(diào)整工作，其中包括12筆公開市場債務(wù)融資，涉及本金117.95億。簡單來說，過去一年，金科股份對約305億債務(wù)進行了展期。
金科在債務(wù)兌付方面確實是盡力了。但2022年末，金科股份短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負債合計為471.94億，公司貨幣資金只有119.58億，公司貨幣資金遠不能覆蓋短期債務(wù)，資金缺口超350億。
盡管金科表示，在4月末公司已累計獲批國家及地方政府專項借款資金、金融機構(gòu)配套資金額度35.83億，其中24.63億已撥付至項目公司使用，一定程度上緩解了項目層面的短期資金流動性壓力。
地產(chǎn)毛利率僅5%，亟待引入戰(zhàn)投
根據(jù)年報，2022年，金科股份結(jié)算面積約657萬平方米，同比下降約45%；營業(yè)收入548.62億元，同比下降約51%；歸母凈利潤為-213.92 億，同比下降約694%。
此外，2022年，金科新開工面積約217.88萬平方米，較2021年的1485萬平方米下降85%；竣工面積約962.14萬平方米，同比下降54%。
金科在年報中表示，“受到行業(yè)政策持續(xù)調(diào)控、購房消費信心不足及自身現(xiàn)金流承壓等因素影響，公司竣工交付項目規(guī)模減少，整體結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降、結(jié)算項目毛利下降?！?/p>
結(jié)合金科降價賣房情況來看，未來2-3年結(jié)轉(zhuǎn)2022年銷售額時，金科的毛利率恐怕還要創(chuàng)下新低。與此同時，由于金科緊張的現(xiàn)金流，新開工面積和竣工面積也有可能進一步下降，屆時金科“保交樓”恐怕都將成為問題。
2022年末，金科股份土地儲備5781萬平方米，較2021年末減少5%；總可售面積5614萬平方米，較2021年末減少15%。
按2022年的銷售情況來看，金科剩余的土地儲備大約可銷售5.5年，但結(jié)合公司債務(wù)情況來看，金科并沒有可用于拿地的資金，這些也就是金科的存量土儲。
多只地產(chǎn)股面臨退市風(fēng)險，金科股份恐成其一
金科股份想要引入戰(zhàn)投，其中一個阻礙恐怕是公司未來可能面臨的退市風(fēng)險。
A股實行全面注冊制后，上市股票數(shù)量大幅增加，但相應(yīng)地退市數(shù)量相比以前也多了。
Wind數(shù)據(jù)顯示，5月4日，*ST藍盾、漢馬科技、雅運股份、金一文化等70只個股停牌。據(jù)不完全統(tǒng)計，在70只停牌的股票中，有近40只被實行風(fēng)險警示，其中26只被實行退市風(fēng)險警示。
這70只股票中，與地產(chǎn)相關(guān)的股票包括*ST藍光、奧園美谷、陽光城、美好置業(yè)、世茂股份等。
以昔日成都地產(chǎn)“一哥”藍光發(fā)展為例，5月4日，*ST藍光發(fā)布《關(guān)于公司股票可能被終止上市的第九次風(fēng)險提示公告》，公司股票2023年5月4日收盤價為0.46元/股，已連續(xù)17個交易日收盤價低于人民幣1元。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果公司股票連續(xù)20個交易日，每日股票收盤價均低于人民幣1 元，公司股票可能被上交所終止上市交易。
即便后面3個交易日*ST藍光股票能夠連續(xù)漲停，收盤價也無法回到1元以上。事實上，*ST藍光已經(jīng)提前鎖定“1元退市”。
在藍光發(fā)展之后，面臨退市風(fēng)險的地產(chǎn)股還有中天金融，5月5日收盤價0.63元/股；嘉凱城5月5日收盤價0.90元/股。
5月5日，金科股份收盤價1.44元/股，盡管離跌破1元仍有一段距離，但以金科股份的經(jīng)營情況和地產(chǎn)股在二級市場的熱度來說，其面臨的退市風(fēng)險一點也不小。
截至5月5日，金科股份總市值約77億，較歷史最高點下滑86%，接近“腳踝斬”。
與曾經(jīng)的輝煌相比，如今債務(wù)纏身的金科股份，其股票對戰(zhàn)投而言是不具有吸引力的。此外，*ST藍光的例子在前，有退市風(fēng)險的金科想引入戰(zhàn)投更是難上加難。
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