房地產(chǎn)行業(yè)受到政策環(huán)境的影響比較多，或者稱為政策敏感性的行業(yè)。判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰，既需要看貨幣政策的走向，也要看行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的舉動(dòng)。在實(shí)際情況下，行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的舉動(dòng)，更具有一定的參考價(jià)值，或者說(shuō)整個(gè)行業(yè)發(fā)展的晴雨表。
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萬(wàn)科屬于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，萬(wàn)科郁亮曾經(jīng)喊出了“活下去”、“黑鐵時(shí)代”，甚至變成了當(dāng)時(shí)的熱門話題。
四年前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于白銀階段的時(shí)候，作為標(biāo)桿房企萬(wàn)科卻喊出了“活下去”的口號(hào)，引起了廣泛的熱議。
幾年前萬(wàn)科充滿了危機(jī)感的舉動(dòng)，確實(shí)具有一定的前瞻性。幾年間，部分房企陷入債務(wù)違約的狀態(tài)，不少房企加快了降杠桿，并加快回收現(xiàn)金的措施。由此可見(jiàn)，這幾年時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)正上演了一輪加速優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。
2022年初，萬(wàn)科郁亮稱房地產(chǎn)進(jìn)入了黑鐵時(shí)代，并表示自己率先放棄頭等艙，開(kāi)源節(jié)流變成了不少房企的主流操作，這與幾年前加杠桿投資等激進(jìn)舉動(dòng)有著截然不同的態(tài)度。
距離“黑鐵時(shí)代”口號(hào)喊出只是過(guò)了幾個(gè)月的時(shí)間，萬(wàn)科郁亮再度喊話。但是，這一次的表態(tài)卻相對(duì)樂(lè)觀一些，郁亮表示房地產(chǎn)步入“短期觸底”的判斷。在市場(chǎng)已經(jīng)觸底的背后，主要是市場(chǎng)收縮過(guò)了頭，在收縮過(guò)度的同時(shí)，卻積蓄了自發(fā)修復(fù)的動(dòng)能。
不過(guò)，郁亮只是強(qiáng)調(diào)了短期市場(chǎng)已經(jīng)筑底，并非認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)具備反轉(zhuǎn)的條件。
對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)普遍產(chǎn)生出相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。以今年前8個(gè)月的數(shù)據(jù)為例，TOP100房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%。還有一組關(guān)鍵的數(shù)據(jù)，即今年銷售過(guò)千億的房企較去年同期減少了14家，銷售超百億的房企較去年同期減少了48家。
面對(duì)今年相對(duì)復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，作為行業(yè)標(biāo)桿的萬(wàn)科，卻交出了一份相對(duì)滿意的成績(jī)單。從今年上半年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科營(yíng)收同比增長(zhǎng)了23.8%，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)10.6%。與去年凈利潤(rùn)大幅下降的表現(xiàn)相比，今年的情況相對(duì)樂(lè)觀一些，但下半年的數(shù)據(jù)更具有看點(diǎn)。
自萬(wàn)科上市A股以來(lái)，曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)三次凈利潤(rùn)下滑的跡象，分別發(fā)生在1995年、2008年以及2021年。去年萬(wàn)科罕見(jiàn)出現(xiàn)了凈利潤(rùn)大幅下滑的跡象，確實(shí)印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)步入“黑鐵時(shí)代”的說(shuō)法，但作為行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的萬(wàn)科，既然做出了“短期觸底”的判斷，那么應(yīng)該會(huì)有足夠的底氣提升業(yè)績(jī)，并促使業(yè)績(jī)的觸底回升。
過(guò)去二十年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了長(zhǎng)期牛市，成為了不少居民財(cái)富增長(zhǎng)的重要渠道。但是，世界上基本上不會(huì)出現(xiàn)“只漲不跌”的投資產(chǎn)物，既然已經(jīng)存在價(jià)格泡沫，自然會(huì)有一個(gè)擠壓泡沫的過(guò)程。
雖然郁亮判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)“短期觸底”，但仍未從根本上改變“黑鐵時(shí)代”的發(fā)展?fàn)顩r。在“房住不炒”的背景下，未來(lái)房地產(chǎn)會(huì)逐漸回歸居住的屬性，過(guò)去大幅炒作、任性加杠桿等投資行為，也許會(huì)成為過(guò)去式。
今年上半年萬(wàn)科在營(yíng)收與凈利潤(rùn)上，均出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，似乎釋放出短期止跌企穩(wěn)的跡象。作為房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的萬(wàn)科，一直非常重視企業(yè)的現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)狀況，近年來(lái)萬(wàn)科對(duì)質(zhì)量的追求，更是不斷鞏固了自身的行業(yè)龍頭地位。
雖然郁亮對(duì)房地產(chǎn)的短期判斷相對(duì)樂(lè)觀，但房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的節(jié)奏仍未發(fā)生根本性的放緩，在未來(lái)房企大洗牌的過(guò)程中，房企的現(xiàn)金流、財(cái)務(wù)狀況以及交付質(zhì)量等指標(biāo)，將會(huì)直接影響到房企在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中所處的位置。
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