8月LPR如期下調(diào)，最新個(gè)人房貸利率將下調(diào)0.15個(gè)百分點(diǎn)。8月22日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，較上月下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR為4.3%，較上月下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。這是LPR今年第三次下調(diào)，1年期LPR和5年期LPR今年分別累計(jì)下降15個(gè)基點(diǎn)和35個(gè)基點(diǎn)。
企業(yè)貸款利率已很低
本次LPR下調(diào)已在市場預(yù)期之中。8月15日人民銀行開展4000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對(duì)8月16日MLF到期的續(xù)做)和20億元公開市場逆回購操作，中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)。從歷次LPR調(diào)整看，如果MLF利率下調(diào)，那么LPR必下調(diào);不過，MLF利率不變時(shí)，LPR不一定不變，曾有過多次下調(diào)。
值得注意的是，本次1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致，低于后者5BP。光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰表示，6月份企業(yè)貸款加權(quán)平均利率已降至4.16%的歷史新低，同時(shí)1年期LPR已處于較低水平，若再考慮信貸供需矛盾加大、銀行“應(yīng)投盡投”下貸款利率點(diǎn)差的大幅壓降，對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的流貸利率水平可能已在1年LPR基礎(chǔ)上出現(xiàn)大幅減點(diǎn)，且與部分定期存款定價(jià)之間已形成“倒掛”。在此情況下，若1年期LPR下調(diào)幅度過大，也容易加劇企業(yè)對(duì)銀行的套利行為，降低政策效果。
再次下調(diào)有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場
本次5年期以上LPR下調(diào)幅度大于1年期LPR，與5月份的那次調(diào)整比較類似。當(dāng)時(shí)，1年期LPR沒有調(diào)整，5年期以上也是下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。
天風(fēng)證券固定收益首席分析師孫彬彬此前已預(yù)計(jì)到5年期LPR會(huì)下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。他主要是從兩個(gè)方面考慮，一是從LPR改革至今，5年期以上LPR比1年MLF要少降5BP(BasisPoint，基點(diǎn))。二是從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場出發(fā)，需要進(jìn)一步降低住房貸款利率、向歷史低點(diǎn)靠攏。孫彬彬認(rèn)為，15BP似乎能夠滿足穩(wěn)增長和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的基本要求。
華泰證券研究所副所長張繼強(qiáng)表示，7月信貸的塌陷很大程度上源于房地產(chǎn)，居民部門仍在延續(xù)降杠桿趨勢(shì)。對(duì)于房地產(chǎn)而言，保交樓是核心，但穩(wěn)房價(jià)是關(guān)鍵，促進(jìn)需求回暖才能讓整體行業(yè)重回正常軌道。目前二三線城市的房地產(chǎn)銷量同比跌幅還在30%至50%，對(duì)穩(wěn)信貸和穩(wěn)投資的拖累依然嚴(yán)重。這些因素決定了5年期LPR下調(diào)的必要性大增。5年期LPR下調(diào)有助于降低居民存量貸款負(fù)擔(dān)，一定程度上減緩還貸潮，并釋放消費(fèi)潛力。
首套房貸最低利率今起降至4.10%
由于房貸利率普遍在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)定價(jià)，各地今起執(zhí)行最新的房貸利率，首套房貸利率和二套房貸利率均同步下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。
今年5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，就差別化住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整，對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由LPR降為LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率下限仍為LPR加60基點(diǎn)。因此，今天開始全國范圍內(nèi)首套房貸利率下限將降為4.10%，二套房貸利率下限為4.9%。目前，已有大量城市的首套房貸利率都按全國下限執(zhí)行。
以等額本息方式還款的100萬元首套房貸為例，若貸款年限為30年，降息前利率為4.25%，月供為4919.40元，此次降息后利率降為4.10%，月供為4831.98元，每月少付87.42元，一年大約可省1050元，30年共可節(jié)省31500元;若貸款額度為300萬元，每年可省3150元，30年可節(jié)省94500元。
同樣100萬元貸款，如果年限為25年，降息前月供為5417.38元，降息后月供為5333.74元，每月節(jié)省利息為83.64元，一年大約節(jié)省1000元，25年節(jié)省25000元。若貸款300萬元，一年大約可省利息3000元，25年節(jié)省利息75000元。
北京首套房百萬房貸月供減少87元
北京地區(qū)房貸利率近年來一直保持穩(wěn)定，目前的個(gè)人房貸定價(jià)基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)，分別比全國利率下限高出0.55和0.45個(gè)百分點(diǎn)。北京地區(qū)的房貸年限最長為25年。
此次調(diào)整后，若加點(diǎn)幅度沒有變化，北京地區(qū)首套房貸最低利率將從5%降至4.85%，二套房貸利率下限從5.5%降至5.35%。
以百萬元25年期首套房貸款為例，此前月供為5845.90元，此次降息后變?yōu)?758.84元，每月也是減少87元;若以北京二套房貸下限利率計(jì)算，百萬元25年期貸款，月供將從6140.87元降至6051.62元，每月節(jié)省利息近90元。
存量房貸客戶或明年可享降息紅利
需要提醒的是，廣大存量房貸客戶不一定能立馬享受到此次降息的紅利。
浮動(dòng)利率存量房貸會(huì)依據(jù)合同約定按期調(diào)整利率。一般銀行都規(guī)定重定價(jià)周期為一年，并在合同中約定重定價(jià)日，每年重定價(jià)日那天根據(jù)相應(yīng)的LPR情況確定當(dāng)年實(shí)際執(zhí)行的房貸利率。
北京青年報(bào)記者從多家銀行了解到，存量客戶的房貸利率重定價(jià)日一般分為兩種情況，第一種是每年的1月1日;另一種是貸款放款日對(duì)應(yīng)的每年對(duì)月對(duì)日。1月1日重定價(jià)的存量房貸客戶今年之內(nèi)都不能享受這個(gè)最新利率，需要等2023年1月1日根據(jù)2022年12月份的LPR來確定。根據(jù)貸款放款日確定重定價(jià)日的客戶，如果重定價(jià)日在8月20日及之前，今年已經(jīng)重新定價(jià)，也需要等到明年再調(diào)整;只有重定價(jià)日是在8月21日及之后的客戶，可很快享受到本次調(diào)整后的紅利。
(文/本報(bào)記者程婕)
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