商品房預(yù)售制度，曾經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了重要的影響作用。但是，隨著商品房預(yù)售制度的問(wèn)題逐漸展現(xiàn)，人們對(duì)商品房預(yù)售的爭(zhēng)議也越來(lái)越大了。

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商品房預(yù)售，其實(shí)指的是房企將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，并由承購(gòu)人預(yù)先支付定金或者房款的行為。在業(yè)內(nèi)，人們把這種現(xiàn)象稱為期房。

商品房預(yù)售制度的建立，到底帶來(lái)哪些好處？

從開(kāi)發(fā)商的角度出發(fā)，可以緩解了資金鏈的壓力。通過(guò)商品房預(yù)售的方式，提升了資金利用率，降低了資金缺口壓力。另外，從購(gòu)房者的角度出發(fā)，一般來(lái)說(shuō)，期房比現(xiàn)房具有一定的成本優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者，往往也會(huì)有相應(yīng)的優(yōu)惠，購(gòu)房者也可以從中減輕了購(gòu)房的成本。

不過(guò)，商品房預(yù)售制度的缺點(diǎn)也不少。

舉一個(gè)例子，開(kāi)發(fā)商拿到了預(yù)售款，相當(dāng)于把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，在開(kāi)發(fā)商占用了預(yù)售資金之后，他們未必會(huì)把錢完全用在工程建設(shè)之中，可能會(huì)把錢用到了其他地方，包括拿地、新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)乃至其余領(lǐng)域的投資等等。

當(dāng)購(gòu)房者支付了預(yù)售款之后，相當(dāng)于承擔(dān)了未來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。假如開(kāi)發(fā)商發(fā)生了資金斷裂或者卷款逃跑等行為，將會(huì)出現(xiàn)爛尾樓的情況，購(gòu)房者將會(huì)承擔(dān)很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這一種情況，因項(xiàng)目仍未完成建設(shè)，且不能夠交付使用，在購(gòu)房者還沒(méi)有獲得房屋產(chǎn)權(quán)證的背景下，爛尾樓的實(shí)際價(jià)值非常低，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，確實(shí)不公平。

商品房預(yù)售制度解決了開(kāi)發(fā)商的實(shí)際需求，并降低了資金使用成本，但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們的實(shí)際利益卻并未得到根本性的保障。站在這個(gè)角度出發(fā)，商品房預(yù)售制度應(yīng)該要好好改革了。

取消商品房預(yù)售制度的時(shí)機(jī)成熟了嗎？

假如在這個(gè)時(shí)候取消商品房預(yù)售制度，很可能會(huì)造成開(kāi)發(fā)商的資金壓力更緊張。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，本來(lái)已經(jīng)存在融資渠道不暢通的問(wèn)題，預(yù)售制度成為了部分房企的救命稻草。如果這個(gè)時(shí)候再把預(yù)售制度取消了，那么對(duì)很多房企來(lái)說(shuō)，也許會(huì)面臨資金鏈的壓力，加速了行業(yè)洗牌的節(jié)奏。

不過(guò)，商品房預(yù)售制度的延續(xù)，并不利于保障購(gòu)房者的切身利益。因此，針對(duì)商品房預(yù)售制度，應(yīng)該要進(jìn)行全方位的改革。

例如，針對(duì)過(guò)去購(gòu)房者一次性繳納較高比例的預(yù)售款現(xiàn)象，應(yīng)該要改變一下。在實(shí)際情況下，可以采取按照工程進(jìn)度繳款的形式，既可以保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，而且又可以起到項(xiàng)目監(jiān)督、防止開(kāi)發(fā)商任性挪用資金的行為。

又如，應(yīng)該對(duì)預(yù)售資金有明確的監(jiān)督職責(zé)。一般來(lái)說(shuō)，銀行等放款機(jī)構(gòu)應(yīng)該要有相應(yīng)的資金監(jiān)督職責(zé)，但多年來(lái)預(yù)售資金監(jiān)督職責(zé)并不明確，由此導(dǎo)致了部分房企任性挪用預(yù)售資金的現(xiàn)象。對(duì)此，可以引進(jìn)第三方保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，并由開(kāi)發(fā)商或者銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)行出資，通過(guò)第三方保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目工程與預(yù)售資金去向進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督，一旦發(fā)生了問(wèn)題，就由第三方保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)先行墊付，保障工程項(xiàng)目的順利完工。之后，再由第三方保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行后續(xù)追繳，這也可以很好保障購(gòu)房者與銀行的合法權(quán)益。

商品房預(yù)售制度曾經(jīng)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了積極的影響意義，但隨著暴露的問(wèn)題越來(lái)越多，是時(shí)候考慮對(duì)商品房預(yù)售制度進(jìn)行改革了，首要任務(wù)還是要保障購(gòu)房者的合法權(quán)益。

(本文作者介紹：獨(dú)立財(cái)經(jīng)評(píng)論員，財(cái)經(jīng)作家)

關(guān)鍵詞： 商品房預(yù)售 保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) 合法權(quán)益