清明小長假后，房貸利率將進(jìn)行上調(diào)風(fēng)聲四起，也引發(fā)市場對北京地區(qū)房貸利率或?qū)⒊霈F(xiàn)變局的猜測。4月8日，北京商報(bào)記者對北京地區(qū)多家國有大行、股份制銀行網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行了調(diào)查。
多位銀行個貸中心客戶經(jīng)理向北京商報(bào)記者表示，暫未接到上調(diào)房貸利率的通知，目前北京地區(qū)房貸利率均按照監(jiān)管規(guī)定執(zhí)行首套房利率為LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)+55個基點(diǎn)(5.2%)，二套房利率LPR+105個基點(diǎn)(5.7%)。
一般情況下，對新發(fā)放個人商業(yè)住房貸款，貸款行首先會確定區(qū)域差別化信貸政策規(guī)定的加點(diǎn)下限，再綜合考慮銀行經(jīng)營情況、借款人風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，由借貸雙方協(xié)商，確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行個貸部門人士向北京商報(bào)記者介紹稱，目前行內(nèi)執(zhí)行首套房利率5.2%、二套房利率5.7%這一標(biāo)準(zhǔn)，暫時未接到上調(diào)通知。
建設(shè)銀行相關(guān)人士介紹，“目前房貸利率沒有變化，還和以前一樣”。郵儲銀行工作人員介紹稱，房貸利率是政策允許范圍內(nèi)根據(jù)市場利率水平和客戶信用風(fēng)險(xiǎn)狀況執(zhí)行差別化定價(jià)，目前沒有接到要上調(diào)的通知。
除了國有大行，股份制銀行亦是如此，北京商報(bào)記者從多家股份制銀行經(jīng)理處了解到，廣發(fā)銀行北京分行相關(guān)人士介紹，目前執(zhí)行首套房利率5.2%、二套房利率5.7%的標(biāo)準(zhǔn)，且近期沒有變化。
“北京地區(qū)的銀行房貸利率都是一樣的，按照統(tǒng)一定價(jià)，最近也沒有聽到要上調(diào)的風(fēng)聲。”浙商銀行個貸經(jīng)理說道。
北京市場的房貸利率一直較為平穩(wěn)。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前貸款政策的基調(diào)是明確的，即“一穩(wěn)一緊一寬松”。對于合理的購房需求而言，往往會堅(jiān)持穩(wěn)的導(dǎo)向，即利率不會有變動。而對于熱點(diǎn)區(qū)域和部分額度不足的銀行，則會有略收緊的可能。對于寬松的領(lǐng)域，則和各地的政策改革等有關(guān)，比如說一些社保繳納時間長、沒有購房記錄和貸款記錄的，后續(xù)還有進(jìn)一步放松的可能。對于北京市場來說，收緊概率并不大。北京這兩年房地產(chǎn)交易市場其實(shí)還是比較穩(wěn)的，貸款的發(fā)放也相對平穩(wěn)，這個時候收緊意義不大。
雖然北京地區(qū)房貸利率并未出現(xiàn)上漲，但北京商報(bào)記者在調(diào)查過程中注意到，有部分銀行已出現(xiàn)放貸額度收緊現(xiàn)象，主要出現(xiàn)在股份制銀行中。
一家股份制銀行個貸部門業(yè)務(wù)人員向北京商報(bào)記者透露稱，“現(xiàn)在全國的貸款市場放貸額度都會有一定程度收緊，行內(nèi)放貸額度有出現(xiàn)收緊的傾向，但目前還沒接到正式通知”。
另一家股份制銀行則出現(xiàn)了無放款額度的情況，這家銀行客戶經(jīng)理向記者透露稱，“現(xiàn)在管控得比較嚴(yán)格，今年初就已經(jīng)沒有額度了，銀行會根據(jù)監(jiān)管的要求進(jìn)行調(diào)整，什么時候放開額度還未收到通知，要等行里規(guī)定”。
與之形成鮮明對比的是國有大行放貸額度的充足，多位國有大行個貸部門客戶經(jīng)理向北京商報(bào)記者直言：“沒有聽到額度收緊的情況，客戶材料齊全放款周期在3周-1個月左右，首套房和二套房放款周期時間差不多。”
對此，蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心副主任陶金在接受北京商報(bào)記者采訪時指出，股份制銀行和國有大行額度松緊不一的原因應(yīng)該不是資金端問題，即流動性充裕狀態(tài)下，股份制銀行不會受到流動性限制，更多可能是因?yàn)椴糠止煞葜沏y行存在房貸集中度合規(guī)壓力。
嚴(yán)躍進(jìn)也同樣認(rèn)為，銀行之間的放貸差異和貸款的額度與落實(shí)房貸集中度等政策有關(guān)，所以會有各類不同的貸款表現(xiàn)。也說明房貸集中度管理新規(guī)正在積極落實(shí)。類似超標(biāo)自然需要壓縮，當(dāng)然也不是一蹴而就，畢竟還有兩年的緩沖期。但如果后續(xù)申請貸款的人數(shù)增加，那么利率上升也有可能。
去年12月31日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，其中明確，第一檔的中資大型銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%;第二檔的中資中型銀行兩項(xiàng)占比分別為27.5%和20%。根據(jù)已經(jīng)公布2020年年報(bào)數(shù)據(jù)的銀行來看，建設(shè)銀行、郵儲銀行、興業(yè)銀行、招商銀行、中信銀行等5家銀行的個人住房貸款占比均超標(biāo)。
對個人住房貸款占比超標(biāo)解決方案，建設(shè)銀行副行長呂家進(jìn)在業(yè)績發(fā)布會上表示，將有序降低房地產(chǎn)相關(guān)貸款在各項(xiàng)貸款中的占比，新規(guī)對貸款規(guī)模增長的影響較小，超標(biāo)部分會逐年消化。招商銀行首席風(fēng)險(xiǎn)官朱江濤表示，將根據(jù)涉房貸款集中度監(jiān)管要求加快內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，加大投資類資產(chǎn)配置力度。
新規(guī)調(diào)整后將如何影響未來房貸利率變化?陶金指出，涉房貸款集中度監(jiān)管要求更多的是在控制房地產(chǎn)貸款的增量，同時在存量部分關(guān)注不同類型銀行間房地產(chǎn)貸款規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整，以使得不同的房地產(chǎn)貸款集中度與不同風(fēng)險(xiǎn)承受能力的銀行相匹配。短期看個人住房的供給，至少在存量上受到的影響可能沒有預(yù)期那么大。但在合規(guī)壓力下，收緊新增房貸額度可能是大勢所趨，信貸供給減少可能會導(dǎo)致實(shí)際房貸利率有所提升，這倒不一定是5年期貸款基礎(chǔ)利率(LPR)的調(diào)整，而可能是LPR加點(diǎn)的調(diào)增，或者說對前期加點(diǎn)優(yōu)惠的減少。(記者 孟凡霞 宋亦桐)
