近期，多家房企傳出有關子公司分拆上市的消息，9月，建發(fā)國際宣布建發(fā)物業(yè)擬分拆上市，10月19日與20日合景悠活和世茂服務通過港交所聆訊后相繼開始招股。業(yè)內人士表示，2020年可謂是物企的能力建設年，疫情給行業(yè)帶來更多發(fā)展機會，眾多物管企業(yè)充分證明了其在各業(yè)態(tài)管理服務及社會責任等多方面的價值。同時，物業(yè)管理服務領域在不斷擴大，服務模式也在不斷創(chuàng)新。從“社區(qū)內”到“社區(qū)外”，這幾年，從有邊界的社區(qū)拓展到無邊際的社會治理，物業(yè)管理行業(yè)邁入了“大物業(yè)”時代。

物管板塊市盈率

普遍高于地產母公司

自2014年6月彩生活作為“物業(yè)第一股”上市以來，物管行業(yè)不斷發(fā)展，上市物企規(guī)模不斷增加。今年房企旗下物企分拆上市相關的消息密集。目前，物業(yè)服務企業(yè)的管理方向已從住宅延伸至寫字樓、商業(yè)、園區(qū)、醫(yī)院等各類非住領域，物業(yè)服務企業(yè)自身的管理規(guī)模結構正在發(fā)生變化，而逐漸涉足城市服務等新興領域，將會極大增加企業(yè)的管理體量。

克而瑞統(tǒng)計數據顯示，前三季度，規(guī)模擴張仍然是物企發(fā)展的核心，從24家披露數據的上市物企來看，平均增速為33.58%，其中13家物企增速高于平均值。規(guī)模的增長帶來業(yè)績的上揚，但物企之間的分化日益明顯。截至2020年6月底，30家上市物企合計在管面積達到26.54億平方米，較2019年增加了3.66億平方米。從營業(yè)收入來看，2020年上半年30家上市物企整體收入達到398.8億元，平均營收為13.3億元。碧桂園服務營收最高，為62.7億元，全年業(yè)績在上市企業(yè)中有望成為首家破百億的物業(yè)公司。從30家物企整體表現來看，碧桂園服務、綠城服務等8家物企高于均值，11家物企營收在5億元以下。

2020年，受新冠疫情的影響，雖然資本市場整體表現不盡如人意，但物管板塊平均增幅卻達到了37%。從市值方面看，截至2020年9月30日，30家上市物業(yè)市值總額4307億元，從市盈率角度看，物業(yè)服務企業(yè)市盈率大多超過20倍，普遍高于地產母公司。

20多家房企子公司

分拆上市取得進展

值得關注的是，“上市”是今年物企資本市場的關鍵詞，截至三季度末，上市物企已達30家，而據不完全統(tǒng)計，目前已有20多家房企子公司分拆上市取得進展，其中，8家成功登陸港股市場，1家即將掛牌，2家正在招股，11家遞交招股書，3家已公告擬分拆上市。相較前兩年，房企子公司資本化動作明顯加速。2019年以來包括2020年新遞表的物企，都將上市募資中的大部分比例用于收并購等方式實現戰(zhàn)略擴張。結合已知部分企業(yè)的上市計劃，四季度有望繼續(xù)新增多家物業(yè)公司遞表，全年上市企業(yè)數量或創(chuàng)新高。

今年涉及分拆的25家房企中，分拆物業(yè)管理板塊的房企有22家，其余3家分拆上市的子公司主營業(yè)務分別涉及文旅、代建和園林與建筑裝飾行業(yè)。業(yè)內人士表示，“融資新規(guī)”下，子公司分拆上市有助于緩解房企財務壓力。監(jiān)管部門調控房企有息負債的政策出臺后，大多數房企必須調整債務結構。通過分拆上市，房企可以降低資產負債率，也可以出售子公司股權獲得現金流入，而分拆子公司發(fā)展壯大后，母公司的估值也將有所提升，實現融資的良性循環(huán)。

事實上，目前行業(yè)仍處于向成熟階段跨越的關鍵時期，整體市場和單個企業(yè)仍具有較大增量空間，高增長仍會持續(xù)，未來2~5年行業(yè)將快速裂變，行業(yè)已進入規(guī)模增長和品質提升的關鍵階段。(劉麗琴)

關鍵詞： 房企子公司分拆上市