加快培育住房租賃市場，加大保障性租賃住房建設(shè)，規(guī)范發(fā)展長租房市場等涉及住房租賃的內(nèi)容被寫入了今年多地政府工作報告中。各地發(fā)展保障性租賃住房有什么新舉措?長租房市場如何規(guī)范?
2021年各地兩會上，保障性租賃住房再度成為高頻詞匯，多省份提出將加大保障性租賃住房建設(shè)力度。未來，我國租賃住房將迎來快速發(fā)展，住房租賃政策將更加完善，住房租賃市場將更加規(guī)范有序。
加大保障性租賃住房建設(shè)
“十四五”規(guī)劃建議提出，擴大保障性租賃住房供給。2021年，住房租賃的內(nèi)容寫入了吉林、陜西、江蘇等地的政府工作報告中。
保障性租賃住房，包括公租房與政策性租賃住房兩大部分。公租房主要解決城鎮(zhèn)住房和收入“雙困”家庭，實行實物保障和貨幣補貼并舉。政策性租賃住房主要面向無房“新市民”，政府給予政策支持，多主體投資、多渠道供給，實行政府指導價。
浙江工業(yè)大學副校長虞曉芬認為，大力發(fā)展政策性租賃住房將成為解決好大城市住房問題的突破口。
2019年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在沈陽、南京等13個城市開展了政策性租賃住房試點工作。經(jīng)過一年多實踐，試點城市初步探索出政府給政策、銀行給低利率長期信貸資金支持、市場主體積極參與發(fā)展的政策性租賃住房可持續(xù)商業(yè)運作模式。
“受政府政策支持、價格政府管制的政策性租賃住房在平穩(wěn)租金價格、提供低租金房源供給方面會更好地發(fā)揮市場‘穩(wěn)定器’的作用。”虞曉芬說。
對于發(fā)展政策性租賃住房，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽表示，將在人口凈流入的大城市重點發(fā)展政策性租賃住房，并會同有關(guān)部門完善土地、財稅、金融等支持政策，增加土地供應(yīng)，單列用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地與企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)，支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)和“商改租”“工改租”等非住宅改建，簡化審批程序，充分發(fā)揮國有和民營企業(yè)功能作用。
規(guī)范發(fā)展長租房市場
保障性租賃住房多由政府主導。與此同時，我國住房租賃市場也亟待完善和發(fā)展。2021年多地政府工作報告對長租房有所提及。例如，北京提出完善長租房政策。重慶提出建立健全長租房政策體系。浙江、廣東、云南均提出規(guī)范發(fā)展長租房市場。
長租房是指租賃關(guān)系穩(wěn)定、租金相對穩(wěn)定、完全市場化運作的可長期租賃的住房，包括利用國有租賃專項用地、集體用地、企事業(yè)存量土地建設(shè)的租賃住房等。發(fā)展長租房對增加租賃市場有效供給，改善租賃供需失配，提高租房生活品質(zhì)，平穩(wěn)租金價格，促進住房消費健康發(fā)展等具有積極作用。
政策鼓勵，資本追逐，近幾年，住房租賃市場特別是長租公寓企業(yè)迎來快速發(fā)展。長租公寓企業(yè)為搶占房源，利用“租金貸”獲取資金擴張規(guī)模，其成長過程中，種種亂象始終存在。2018年以來，逾百家長租公寓陸續(xù)“爆雷”，破壞了長租房市場聲譽，沖擊了正處在上升通道的住房租賃市場。
針對當前長租房市場存在的問題，虞曉芬建議，加快研究制定長租房建筑設(shè)計、消防驗收、運營管理等行業(yè)標準;鼓勵企業(yè)發(fā)展長租公寓，加快出臺支持長租房投資經(jīng)營的金融、稅收等政策;出臺《住房租賃條例》，對長租公寓的運營管理等進一步加以規(guī)范;研究推進公共服務(wù)政策體系建設(shè)，逐步實現(xiàn)“租購同權(quán)”;把經(jīng)營長租房的機構(gòu)與房源全部納入政府租賃監(jiān)管平臺，實施嚴格的租賃資金監(jiān)管制度，切實維護好人民群眾合法權(quán)益。
王蒙徽近日表示，未來，要加快培育專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，推動出臺《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。
很多城市表示，將規(guī)范發(fā)展長租房市場。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主任王飛于近日透露，下一步，北京市住建委將加強對長租企業(yè)的嚴厲監(jiān)管，禁止企業(yè)形成資金池和“租金貸”;通過去杠桿、去金融化，讓租賃回歸安居的本質(zhì)。各房屋租賃運營企業(yè)要規(guī)劃使用北京市房屋租賃示范文本，減少因合同造成的房屋糾紛，切實維護租房者的合法權(quán)益。
整頓租賃市場秩序
中央經(jīng)濟工作會議提出，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調(diào)控。
2021年多地政府工作報告提及對租賃市場的整頓。如，北京提出，規(guī)范租賃市場秩序。山西提出，規(guī)范住房租賃市場。海南提出，整頓規(guī)范住房租賃市場秩序。
近年來，我國住房租賃市場快速發(fā)展，為解決“新市民”住房問題發(fā)揮了重要作用。然而，住房租賃市場秩序混亂，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)信息平臺發(fā)布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規(guī)使用住房租金貸款等違法違規(guī)問題突出，侵害租房群眾合法權(quán)益，影響社會和諧穩(wěn)定。因此，整頓和規(guī)范住房租賃市場秩序迫在眉睫，需要常抓不懈。
進入2月份，深圳、北京、上海3個一線城市陸續(xù)出臺規(guī)范住房租賃市場的相關(guān)文件。2月1日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》(征求意見稿)。2月2日，北京市住建委等5部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》。2月4日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會等10部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實施意見》。
3個城市對于住房租賃市場的整頓直指行業(yè)痛點，均對“租金貸”有所規(guī)范，或是嚴控租金貸款撥付對象，要求直接撥付給承租人個人賬戶，或是要求尚未開展“租金貸”的住房租賃機構(gòu)原則上不再新增這項業(yè)務(wù)。
為避免違規(guī)形成資金池，此次，3個城市整頓措施均包含避免資金和租期錯配的內(nèi)容。如北京限定企業(yè)向承租人預收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金。此外，為確保資金安全，均要求有關(guān)企業(yè)設(shè)立租金監(jiān)管賬戶。如上海市明確規(guī)定住房租賃經(jīng)營機構(gòu)收取租金和押金，應(yīng)當由承租人直接存入監(jiān)管賬戶。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，沒有資金池，沒有租期錯配將大大降低長租公寓“爆雷”可能性。這些政策嚴格執(zhí)行之下，住房租賃市場將更加健康，長租行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)顛覆性變化。
早在2019年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門就出臺了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，要求從嚴格登記備案管理、真實發(fā)布房源信息、落實網(wǎng)絡(luò)平臺責任、動態(tài)監(jiān)管房源發(fā)布、規(guī)范住房租賃合同、規(guī)范租賃服務(wù)收費、保障租賃房屋安全等多方面加大整頓規(guī)范住房租賃市場的力度。
“2021年將進一步整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為;加大對‘高進低出’‘長收短付’，違規(guī)建立資金池等整治力度，防止‘爆雷’風險。”王蒙徽說。
