2月8日，深圳住建局在國(guó)內(nèi)率先提出，建立二手房成交價(jià)格參考機(jī)制，并發(fā)布3595個(gè)小區(qū)參考價(jià)格。
發(fā)布當(dāng)天下午，深圳多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)被住建局召集緊急開會(huì)，要求中介掛牌價(jià)不得超過指導(dǎo)價(jià)格。銀行涉房貸業(yè)務(wù)部門相關(guān)人士也留意到政策中提及，“發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格有利于引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)”。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，截至當(dāng)前，貝殼/鏈家等深圳房產(chǎn)中介的官網(wǎng)、APP等房源均未顯示價(jià)格。銀行暫時(shí)還未收到調(diào)整評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的通知，但不排除接下來按照政策執(zhí)行。不少有置業(yè)計(jì)劃的購(gòu)房者選擇持幣觀望。
被打亂的計(jì)劃
“我的購(gòu)房計(jì)劃又被打亂了。”年前在深圳福田區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)踩了數(shù)十次盤的外地投資客王小虹(化名)，原本計(jì)劃春節(jié)后入手南山區(qū)一套三居室，如今只能選擇觀望一段時(shí)間。
2月8日，深圳住建局發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》(下稱“《通知》”)，首次公布了3595個(gè)小區(qū)成交參考價(jià)，正式在二手房市場(chǎng)推行“二手住宅成交價(jià)格參考機(jī)制”。
所謂的“二手住宅成交價(jià)格參考機(jī)制”，就是在二手房網(wǎng)簽價(jià)格的基礎(chǔ)上，結(jié)合周邊新房?jī)r(jià)格，對(duì)深圳3595個(gè)小區(qū)編制“成交參考價(jià)”。
有市場(chǎng)人士在新政出來后，以網(wǎng)紅盤華潤(rùn)城潤(rùn)府為例，稱該樓盤的實(shí)際成交價(jià)已經(jīng)達(dá)到18萬/㎡左右，而深圳住建局對(duì)該樓盤一期、二期、三期的二手房指導(dǎo)價(jià)均為13.2萬/㎡。更有部分業(yè)主在看到新政后質(zhì)疑，“(主管部門)制定的樓盤指導(dǎo)價(jià)格脫離市場(chǎng)實(shí)際”。
對(duì)于市場(chǎng)上的質(zhì)疑，有接近深圳住建局的不愿具名人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，參考價(jià)是以近一年的網(wǎng)簽價(jià)為基礎(chǔ)，并通過調(diào)查實(shí)際成交，銀行放款等綜合測(cè)定。“并不是像外界所說的那樣，住建局的二手房成交參考價(jià)還停留在2019年的價(jià)格水平。其中，有六成左右的樓盤參考價(jià)基本上與網(wǎng)簽價(jià)一致。”
在樓市摸爬滾打十余年，從小王熬成區(qū)域經(jīng)紀(jì)公司一把手的王一兵(化名)昨天忙碌至深夜。他先是昨天下午被深圳住建局約談，要求房產(chǎn)中介不得發(fā)布高于成交參考價(jià)的房源。
接著，晚間9點(diǎn)，王一兵又在各大工作群通知門店負(fù)責(zé)人，“門店的櫥窗廣告上不得發(fā)布房源單價(jià)超過二手房成交參考價(jià)的房源”、“不得在微信朋友圈發(fā)布‘越調(diào)越漲’等言論”、“今天之內(nèi)必須把所有已經(jīng)成交的網(wǎng)簽單打好，以防后續(xù)有其他變動(dòng)”、“近期成交單須給買房客戶做好風(fēng)險(xiǎn)提示，不排除簽約后可能貸款價(jià)較低，導(dǎo)致首付提升”。
截至當(dāng)前，貝殼/鏈家等深圳房產(chǎn)中介的官網(wǎng)、APP等房源均不再顯示價(jià)格，取而代之的是“未顯示價(jià)格”。
被“715”樓市調(diào)控誤傷，丟了房票的部分剛需族們并沒有因?yàn)槎址砍山粎⒖純r(jià)低于實(shí)際成交價(jià)就樂開花。
在剛需族朱堅(jiān)強(qiáng)(化名)看來，他不僅沒有撿到便宜，上車門檻恐又被抬高了。朱堅(jiān)強(qiáng)的心情很復(fù)雜。
新政發(fā)布會(huì)，朱堅(jiān)強(qiáng)先是收到了房產(chǎn)中介們關(guān)于銀行貸款額度可能降低，首付提升的微信、電話提醒，后面就開始四處咨詢打聽。
一般來說，購(gòu)買二手房時(shí)，銀行會(huì)根據(jù)房屋的質(zhì)量、地段、環(huán)境、價(jià)位、年限和房屋結(jié)構(gòu)等多個(gè)方面，評(píng)估出貸款額度，最高貸款額度一般不會(huì)超過房屋總價(jià)的70%。所以，在購(gòu)房二手房時(shí)，購(gòu)房者需要承擔(dān)比相同總價(jià)新房更高的首付比例。
以朱堅(jiān)強(qiáng)看上的羅湖區(qū)一套帶重點(diǎn)小學(xué)學(xué)位的老破小二手房為例，原本業(yè)主報(bào)價(jià)800萬，官方參考價(jià)是500萬。由于是首套房，銀行可貸款七成即560萬，首付三成即240萬。如今，按照參考價(jià)首付提升至450萬，銀行貸款額度錄得350萬。多出來的210萬，如果賣家不讓利，就會(huì)令手頭資金并不寬裕的他不得不籌集更多款項(xiàng)。
若是換房客(名下無房但有房貸記錄)做粗略測(cè)算，原本首付六成480萬，可貸款四成320萬;按照官方參考價(jià)評(píng)估，則貸款四成只有200萬，首付則增至600萬。
二手房交易走向透明化
每年像朱堅(jiān)強(qiáng)這樣闖進(jìn)深圳樓市的購(gòu)房者，少有不動(dòng)用房貸杠桿的。用朱堅(jiān)強(qiáng)的話來說就是“缺錢的需要借助杠桿來撬動(dòng)樓市，不缺錢的也秉持著不用白不用的心態(tài)去用杠桿。”少有城市能像深圳這么熱衷于金融杠桿。
住房信貸一直是深圳各大銀行爭(zhēng)奪的香餑餑，能貢獻(xiàn)銀行年度利潤(rùn)的三成左右。利用按揭貸、經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等各種金融杠桿來買房套利在深圳樓市并不少見。
尤其是深圳樓市存一二手房?jī)r(jià)格倒掛，買到就賺到的“打新”現(xiàn)象，是樓市不可忽視的一道風(fēng)景線。外地投資客占比常年保持在三成以上，他們對(duì)深圳樓市報(bào)以極高的期待。
深圳工商銀行、招商銀行相關(guān)人員告訴第一財(cái)經(jīng)記者，辦理住房信貸等業(yè)務(wù)的同事昨日已就政策產(chǎn)生的影響在討論，均表示新政剛下來，銀行方面暫時(shí)還未收到調(diào)整評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的通知，但不排除接下來按照政策執(zhí)行。
深圳工商銀行一負(fù)責(zé)人士一方面向第一財(cái)經(jīng)記者坦言，目前不太好評(píng)估政策的影響，有待跟進(jìn)細(xì)則落地執(zhí)行，另一方面，他也明確表示，“住建局有提及后續(xù)定期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)和深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布全市二手住宅成交參考價(jià)格，這至少明確表示，二手房?jī)r(jià)格調(diào)控并非說著玩兒。若能落地，可以引導(dǎo)商業(yè)銀行發(fā)放貸款，降低杠桿，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。”
在更多的市場(chǎng)人士看來，與一手房網(wǎng)簽價(jià)格備案制管理如出一轍，二手房參考價(jià)格出臺(tái)，透明化對(duì)于市場(chǎng)來說大有裨益。
一直以來，深圳二手房從報(bào)價(jià)到交易的信息系統(tǒng)都比較封閉。基于信息封閉、信息不對(duì)稱等現(xiàn)實(shí)情況，二手房成交價(jià)比較難去把握，走勢(shì)比較混亂，導(dǎo)致很多購(gòu)房者錯(cuò)判房源真實(shí)價(jià)值。深圳寶安區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)等片區(qū)一度炒作氛圍濃厚，業(yè)主群控盤致使房?jī)r(jià)跳漲、眾籌炒房、代持炒房等投機(jī)行為屢見不鮮，資產(chǎn)價(jià)值泡沫化傾向顯著。
中原地產(chǎn)副總裁兼深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫向第一財(cái)經(jīng)記者表示，政府通過公布參考價(jià)，二手房交易市場(chǎng)在一個(gè)價(jià)格很透明的場(chǎng)景去交易，引導(dǎo)二手房的價(jià)格往比較合理的方向去走，有點(diǎn)像中央交易股票的做法，統(tǒng)一報(bào)價(jià)，在這個(gè)價(jià)格上下浮動(dòng)去交易。
來自市場(chǎng)端的不少人士對(duì)于主管部門祭出的二手房指導(dǎo)價(jià)持看好態(tài)度，認(rèn)為它有利于促進(jìn)市場(chǎng)理性交易;有利于中介給出合理的掛牌價(jià)格。
但另有市場(chǎng)人士憂心，住建局發(fā)布的小區(qū)中另有三成左右的二手房交易的參考價(jià)格相比實(shí)際價(jià)格普遍縮水。換言之，政策實(shí)際能否落地執(zhí)行，仍是未知數(shù)。另外，值得注意的是，這只是指導(dǎo)價(jià)，作為參考，并沒有約束力。
即便這個(gè)政策落地執(zhí)行，深圳一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人士就向第一財(cái)經(jīng)記者坦言，上有政策下有對(duì)策，為了規(guī)避制度導(dǎo)致購(gòu)房人新房首付門檻提升，交易成本上行，陰陽合同的現(xiàn)象或成為值得警惕的樓市苗頭。
“深圳好地段、優(yōu)質(zhì)學(xué)位的房屋本身就供不應(yīng)求，以南山區(qū)為例，《通知》中的指導(dǎo)價(jià)跟實(shí)際成交價(jià)普遍相差20%左右，網(wǎng)紅盤差價(jià)甚至高達(dá)50%。買賣雙方談妥，按參考價(jià)格寫一份合同，再按照市場(chǎng)價(jià)格寫份合同，分兩次打款，這操作起來并不難。”上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)負(fù)責(zé)人直言，買賣方溝通好，陰陽合同只不過是樓市調(diào)控背景下，市場(chǎng)自然而然衍生的產(chǎn)物而已。
市場(chǎng)或?qū)⒍唐诮禍?/p>
樓市調(diào)控是項(xiàng)系統(tǒng)性工程。
剛剛過去的2020年，深圳樓市在7月15日被新政“一份為二”。新政前，二手房成交旺盛，每月成交量破萬;新政后，一手樓市引人注目，網(wǎng)紅盤頻出，二手成交量腰斬。
此番二手交易指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)帶來買家觀望升溫，或?qū)⑹沟媚切┘耐￡柎捍笫止P撈金的房企、房產(chǎn)中介們，需要重新審視市場(chǎng)短期交易量，降低心理預(yù)期。
來自房產(chǎn)市場(chǎng)、金融領(lǐng)域的多位人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，短期內(nèi)還是要觀望下新政帶來的市場(chǎng)買賣方磨合進(jìn)程，購(gòu)房計(jì)劃可暫且后置。“還不太清楚銀行那邊具體的跟進(jìn)執(zhí)行細(xì)則，貸款評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)有通知出臺(tái)，觀望下更穩(wěn)妥。”
深圳樓市交易以二手住宅為主體，占據(jù)市場(chǎng)交易量的七成左右。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳二手住宅成交套數(shù)同比上升23.5%至95273套，接近2016年的成交水平。全年二手住宅成交面積為819.29萬平方米，同比上升29.1%。一手住宅受限價(jià)政策影響，倒掛嚴(yán)重，這也是新房市場(chǎng)持續(xù)火熱的核心因素之一。
在“715”政策出臺(tái)后，來自各方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，有三分之一左右的剛需客喪失了購(gòu)房資格，深圳樓市新增房源客量、二手帶看量也出現(xiàn)了持續(xù)性下滑，一直持續(xù)到2020年10月下旬才稍有回暖。然而，二手房掛牌價(jià)卻持續(xù)上行至8萬/㎡以上。這背后是深圳業(yè)主心態(tài)堅(jiān)挺。
回看深圳歷年的樓市調(diào)控，短期盤整震蕩是猛政的產(chǎn)物，長(zhǎng)期走勢(shì)并不改。歸根結(jié)底，房屋供求結(jié)構(gòu)失衡乃核心因素之一。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉等數(shù)位人士對(duì)該政策對(duì)樓市的影響持保留態(tài)度。
“新出爐的二手房指導(dǎo)價(jià)，把買家的購(gòu)房門檻抬起來，難道就能讓房?jī)r(jià)降下去?已經(jīng)嘗到甜頭的深圳業(yè)主們是會(huì)任由房?jī)r(jià)下跌，還是看到行情不妙就撤下房源等待下一個(gè)高房?jī)r(jià)交易節(jié)點(diǎn)?”深圳一位房企銷售負(fù)責(zé)人表示，這本質(zhì)上仍是買方賣方的博弈之戰(zhàn)，明火好滅，心火難熄。
更多市場(chǎng)人士認(rèn)為，對(duì)深圳樓市的短期影響是雙方會(huì)進(jìn)入博弈階段，讓賣方更理性，讓買方更清楚市場(chǎng)價(jià)格，深圳的二手房成交量大概率將迎來新的觀望周期。
關(guān)鍵詞： 二手房成交價(jià)格
