為了規(guī)范個人出租房屋個稅征管，近期云南、湖南、河北、黑龍江等省份稅務(wù)部門先后發(fā)布公告，明確了住房租金實(shí)際稅負(fù)低至0.5%~1%。其中，云南、黑龍江明確為0.5%。
多位財稅專家告訴第一財經(jīng)，房屋租金個稅負(fù)擔(dān)較輕，1000元租金房東最低只需繳納5元個稅。不過，房東出租房屋除了繳納個稅外，還需要繳納增值稅(1.5%)、房產(chǎn)稅(4%)，因此總體來看租金實(shí)際稅負(fù)在5%左右，有些采取綜合征收的地方稅負(fù)更低。
但是，實(shí)踐中由于征管難度大、房東主動申報意愿低，租客也不愿房東將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給自己，實(shí)際交稅的房東并不多。此次地方規(guī)范個稅征管，短期也難以改變這一現(xiàn)狀，對房東、租客影響較小，即便房東全額交稅并轉(zhuǎn)嫁給租客，漲幅應(yīng)在5%左右。
租金個稅征管規(guī)范
房東獲得租金收入屬于財產(chǎn)租賃所得，需要依法繳納個稅，目前對個人出租住房實(shí)施10%優(yōu)惠稅率，而非住房依然為20%的法定稅率。
為進(jìn)一步規(guī)范個人出租房屋個人所得稅的稅收征管，促進(jìn)房屋租賃市場健康發(fā)展，近日國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于個人出租房屋個人所得稅征收管理有關(guān)事項的公告》，重申房東需要繳納個稅。其中對目前普遍采用的核定征收，明確了租金收入按5%核定應(yīng)納稅額，住房減按10%稅率征收個稅，實(shí)際稅負(fù)為租金為0.5%。
河北、黑龍江、湖南等地也曾發(fā)布類似公告。其中，湖南、河北在租金個稅核定征收上，由市州稅務(wù)局按租金收入的5%～10%核定應(yīng)納稅所得額，住房減按10%稅率征收個稅，因此實(shí)際稅負(fù)0.5%~1%。
中國政法大學(xué)施正文告訴第一財經(jīng)，租金個稅有據(jù)實(shí)征收和核定征收兩種方式，前者允許房東在稅前扣除修繕房屋等支出后來納稅。但實(shí)踐中房東較少獲得合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證來扣稅，不能準(zhǔn)確計算住房租賃成本費(fèi)用。因此采用核定征收，目前各地核定比例很低，優(yōu)惠力度較大，因此租金實(shí)際個稅負(fù)擔(dān)較輕。
“從上述地方公告來看，住房租金0.5%~1%稅負(fù)并沒有增加房東負(fù)擔(dān)，跟以前相似。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院稅務(wù)專業(yè)學(xué)位行業(yè)導(dǎo)師汪蔚青告訴第一財經(jīng)。
按照現(xiàn)行法律，個人出租房屋不僅要交個稅，還需要繳納(租賃合同)印花稅、增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。不過為了支持租賃市場發(fā)展，2008年財政部 稅務(wù)總局出臺了優(yōu)惠政策，免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，增值稅稅率降為1.5%，房產(chǎn)稅稅率降為4%。
施正文表示，由于出租住房租金涉及稅費(fèi)較多，一些地方直接將這些稅費(fèi)打包采用綜合征收率，一般在5%左右。
近些年為了減輕納稅人負(fù)擔(dān)，2019年至2021年底所有地方均減半征收包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的“六稅兩費(fèi)”，個人出租住房的房產(chǎn)稅稅率因此降為2%。一些地方給予了更加優(yōu)惠的個人出租住房稅收綜合征收率，比如深圳對月租金低于10萬元的個人出租住房，征收率為2.5%(房產(chǎn)稅2%、個稅0.5%)，北京同樣為2.5%。
實(shí)際交稅較少
施正文表示，長期以來房租租金納稅很難收，因?yàn)槎悇?wù)部門掌握不了租房等信息，而且向個人征收難度也較大。而房東不懂如何交稅，或者不愿交稅。
汪蔚青認(rèn)為，目前老百姓錯誤地認(rèn)為不要發(fā)票則不需要交稅。房客很少會向房東索要發(fā)票，如果索要發(fā)票這部分稅負(fù)可能轉(zhuǎn)嫁給租客，因此房東主動申報納稅較少。而稅務(wù)部門也很難全面掌握租房相關(guān)信息以及數(shù)據(jù)真實(shí)性，因此征稅難度大。
隨著政府部門信息共享，數(shù)字政府加快推進(jìn)，以及公民納稅意識逐步增強(qiáng)和征管能力提高，長期來看房東主動申報納稅將增多。
施正文認(rèn)為，目前針對房東的個人住房租金個稅優(yōu)惠政策力度較大，這也使得專門從事投資房產(chǎn)出租的人稅負(fù)較輕，不利于個稅公平。因此個稅制度改革應(yīng)該進(jìn)一步深化，可以考慮將租賃所得納入綜合所得，加大個稅調(diào)節(jié)力度。
