多地加強預售資金監(jiān)管，是否意味著期房預售制將被取締?
時至年末，多地再度收緊商品房預售資金監(jiān)管。
12月以來，不到兩周的時間，昆明、株洲、唐山、成都、佛山、濰坊、珠海7城接連出手，加強預售資金監(jiān)管。根據貝殼研究院的最新統(tǒng)計數據，截至目前，至少已有29個省市在年內出臺了加強預售資金監(jiān)管的相關政策或實施細則。
以成都為例，根據8日發(fā)布的《成都市商品房預售款監(jiān)管辦法》，開發(fā)商的預售款監(jiān)管需遵循專戶存儲、?？顚Ｓ?、全程監(jiān)管、節(jié)點控制、多方監(jiān)督的原則。
多地加強預售資金監(jiān)管，是否意味著期房預售制將被取締?
在12月出臺的監(jiān)管新政中，各地“加強預售資金監(jiān)管”的有效期，大都在1~5年之間。多名專家表示，短期內，取消預售制不具備可行性。“預售制可以降低樓盤開發(fā)的建設成本，增加建設量。在房地產規(guī)模為17萬億元的當下，現房銷售將無法推廣。”中原地產首席分析師張大偉稱。
加大開發(fā)商違規(guī)成本
在各地的監(jiān)管新政中，頻頻提到“預售款監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤”。
具體來說，即是對信用較好、綜合實力較強的房地產開發(fā)企業(yè)，降低資金監(jiān)管比例;對信用較差、未正常履約的房地產開發(fā)企業(yè)按較高額度予以監(jiān)管。
張大偉認為，實行差別化監(jiān)管，將提高開發(fā)商的準入門檻和市場集中度。同時，也可以把盲目拿地、圖掙“快錢”的房企拒之門外。
從各地近期出臺的監(jiān)管政策來看，開發(fā)商違規(guī)的成本正不斷加大。
昆明市在1日出臺的新政中明確，在1年內發(fā)生1次不良行為的開發(fā)商，其新建、在建項目的重點監(jiān)管資金比例上調為30%。
對于信用減分的房地產企業(yè)，后續(xù)的開發(fā)也將被波及。
成都市明確，在嚴重違反規(guī)定的情況下，開發(fā)企業(yè)及相關負責人不得以企業(yè)或個人名義參加新的出讓土地競拍活動，不得申請審批新的建設項目，暫停辦理新的項目預售許可。
張大偉稱，各地政府收緊預售資金監(jiān)管，具有較強的針對性。近兩個月以來，出手調控的銀川、昆明等地，都因“爛尾樓”問題而頻上熱搜。
根據中國裁判文書網公開信息，今年，廣東、湖南、廣西、江西、甘肅、山東、云南等地“商品房預售合同糾紛”的數量位于全國前列。
從數量上來看，近兩年來，期房預售制下的民事糾紛案件增幅較大。按照 “案由：商品房預售合同糾紛;文書種類：判決書”的標準進行檢索，2018年、2019年相關判決書分別為10119份和11460份，遠高于2017年的6652份和2016年的3933份。
易居研究院智庫中心主任嚴躍進告訴第一財經，糾紛的產生，往往是由于開發(fā)商依賴預收款，而用較少的自有資金進行工程建設。
國家統(tǒng)計局數據顯示，2019年，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金178609億元。其中，國內貸款25229億元，自籌資金58158億元，定金及預收款61359億元。由此測算，開發(fā)商的定金及預收款約占全部到位資金的35%，超過自籌資金所占比例近3個百分點。
新華社半月談近日曾評論稱，用更大比例的自有資金開發(fā)，有助于倒逼開發(fā)商在打造更優(yōu)質商品房上下功夫。為了快速回籠資金，開發(fā)商不但會加快銷售進程，而且很可能加大優(yōu)惠力度，讓群眾得實惠。
值得注意的是，多地出臺的監(jiān)管新政還為綠色建筑開了綠燈。濰坊12日印發(fā)的新政中明確，開發(fā)企業(yè)信用等級 AAA 級或綠色建筑評價三星級的，監(jiān)管資金留存比例可降低 5%。
預售資金按節(jié)點支取，防爛尾防風險
根據貝殼研究院13日的最新統(tǒng)計，在29個出臺監(jiān)管新政的城市中，有19城規(guī)定了節(jié)點。但在實施細則上，不同城市間，也存在著一些差異。
在中國房地產研究院執(zhí)行院長陳晟看來，這與各地出臺新政的樓市背景是分不開的。
他稱，對于樓市下行的城市，主要監(jiān)管目的是遏制開發(fā)商因資金鏈緊張而將預售款挪作他用;而對于樓市上行的城市，加強預售款監(jiān)管，旨在防范期房預售制下的金融風險。如開發(fā)商的“捂盤惜售”等行為，或將抬高房價，形成樓市泡沫。
從預售資金的留存比例看，對于取得預售許可證、建設層數、主體結構封頂、竣工驗收、交付使用等不同節(jié)點，不同城市的的監(jiān)管留存比例也有所差異。
嚴躍進認為，通過建立和增加預售款支取的節(jié)點，地方政府一方面可以幫助房企回籠資金，緩解其資金壓力;另一方面，也可防范開發(fā)商跑路風險，從源頭上確保無爛尾。
以唐山市為例，根據2015年的預售款監(jiān)管政策，共設置了五個監(jiān)管節(jié)點，即工程建設層達到規(guī)劃設計層數三分之一、工程建設層數達到規(guī)劃設計層數一半、主體結構封頂、竣工驗收、完成初始登記。而此次新政策中則出現了八個節(jié)點，包括工程建成層數達到四分之一、三分之一、一半、四分之三、封頂、六方驗收、竣工驗收、初始登記。
此外，在多地的監(jiān)管新政中，將裝修費用納入“按節(jié)點發(fā)放”的條目里，并強調預售資金總額在“竣工后的驗收環(huán)節(jié)”完成后，方可完全提取。
成都市明確，“關于完成內外裝飾裝修，資金余額應當不低于監(jiān)管額度的百分之十五”、“完成商品房建設工程并聯(lián)竣工驗收合格且商品房集中交付的，可以申請支取剩余資金。”
近年來，精裝房維權事件頻發(fā)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，留一部分預售資金，待竣工驗收完成后再發(fā)放，可減少因監(jiān)管缺位而導致的民事糾紛事件。
李宇嘉還認為，今年年初，為紓解房地產企業(yè)資金周轉艱難的問題，多地曾放寬預售資金監(jiān)管，將預售款提取節(jié)點往前推移。進入下半年，在逐漸回歸常態(tài)化治理后，各地陸續(xù)收緊監(jiān)管政策是必要也是必然的。此外，時至年末，商業(yè)銀行開發(fā)貸的發(fā)放額度下降，部分房企的信貸也將到期，房企資金鏈或更加趨緊，防范“爛尾樓“問題顯得更加重要。
“這并不是期房預售制或將被取締的信號，短期內，實行現房銷售而帶來的房價上漲的風險，并不利好于購房者。” 李宇嘉稱。
