物業(yè)股由熱轉(zhuǎn)冷的狀態(tài)還在繼續(xù)。近期港交所迎來四位物管新成員，與之前開盤即大漲的局面不同，新股入市整體表現(xiàn)欠佳，四家物管企業(yè)有的開盤首日即破發(fā)，有的剛剛守住開盤“底線”，一路高歌猛進的物業(yè)股突然“轉(zhuǎn)冷”。記者注意到，截至2020年11月6日收盤，上市一周的合景悠活、世茂服務仍處于冷的狀態(tài)，合景悠活報每股6.21港元，世茂服務報每股16港元，雙雙處于發(fā)行價之下;而在10月下旬上市的第一服務已跌破發(fā)行價40.83%，卓越商企服務則較發(fā)行價微漲2.43%。
截至目前，A股和港股上市的物管企業(yè)共計34家，其中2020年上市的物管企業(yè)已經(jīng)達到10家，后續(xù)融創(chuàng)服務、金科智慧服務即將赴港IOP，另有七八家物管企業(yè)處于遞表排隊狀態(tài)。在物業(yè)新股集體遭遇“冷空氣”的狀態(tài)下，資本風口開啟即終結(jié)?
三家物業(yè)新股仍處于發(fā)行價下
受疫情影響，物業(yè)服務板塊被普遍看好，繼正榮服務、弘陽服務、建業(yè)新生活之后，近期多家物管企業(yè)也成功登陸港交所，但與之前股價開盤大漲的局面不同，物業(yè)新股入市整體表現(xiàn)欠佳，有的開盤首日即破發(fā)，有的剛剛守住開盤“底線”。
10月的最后兩周，四家物管企業(yè)敲開了港交所大門。10月30日，合景悠活、世茂服務雙雙在港交所掛牌上市。根據(jù)最終定價結(jié)果，世茂服務每股定價16.6港元，合計發(fā)行5.88億股。上市首日，世茂服務開盤報每股15.8港元，較發(fā)行價下跌約4.82%，截至30日收盤，世茂服務報每股16.6港元，勉強保住了發(fā)行價。
彼時市場方面認為，世茂服務“平穩(wěn)”收盤，也是源于綠鞋機制起了作用，盤中大跌9%，承銷商及時出手護盤，尾盤出現(xiàn)神奇拉升。
與世茂服務不同，同日上市的合景悠活則一路“唱衰”，開盤報每股6.48港元，較發(fā)行價每股7.89港元跌17.87%，截至10月30日收盤，合景悠活報每股6.08港元，跌幅更是高達22.94%。
值得一提的是，合景悠活此次上市引入了8位基石投資者，這8位基石投資者共認購1.2億美元(約9.36億港元)，但顯然這并沒有給市場帶來信心的加持。
記者注意到，截至2020年11月6日收盤，上市一周的合景悠活、世茂服務仍處于冷的狀態(tài)，合景悠活報每股6.21港元，世茂服務報每股16港元，雙雙處于發(fā)行價之下。
市場瞬息萬變，也讓后來者體會到了涼意。早在合景悠活、世茂服務雙雙掛牌之前，當代置業(yè)旗下的第一服務就刷新了物管企業(yè)上市首日最大跌幅紀錄。10月22日，當代置業(yè)旗下的第一服務正式登陸港交所，開盤首日即破發(fā)，最終收盤報每股1.76港元，較發(fā)行價每股2.4港元跌26.67%。
時間再往前移，10月19日上市的卓越商企服務，也沒能保持此前物業(yè)股“一路高歌”的狀態(tài)。上市首日，卓越商企服務收盤報每股11港元，雖然高于每股10.68港元的發(fā)行價，但卻比每股11.4港元的開盤價下跌3.51%。
截至2020年11月6日收盤，第一服務報每股1.42港元，已跌破發(fā)行價40.83%，而卓越商企服務報每股10.94港元，較發(fā)行價微漲2.43%。
高估值回歸理性
地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，受疫情帶來居住體驗的影響，此前物業(yè)股的股價一路飄紅，這也造成后續(xù)上市的物管企業(yè)估值過高，投資者卻并不買賬。隨著市場回歸理性，尤其是物業(yè)股上市增多的情況下，投資者對于物業(yè)股的判斷會更加嚴苛。“物業(yè)新股上市遇‘冷’也在情理之中，只是到來時間的早晚。”嚴躍進稱。
貝殼研究院高級分析師潘浩則表示，隨著內(nèi)外部競爭環(huán)境加劇，物業(yè)服務板塊的估值被理性削弱。受全球經(jīng)濟波動影響，近期市場短線偏好上升，物業(yè)服務板塊飛速上漲趨勢在疫情逐漸常態(tài)化后有所回落。疫情下被加速抬升的板塊估值，逐漸被理性投資削弱。四季度資本市場多行業(yè)活躍將會大幅分流物業(yè)板塊資本流入;同時，大型優(yōu)質(zhì)房企物業(yè)或?qū)⒂谒募径汝懤m(xù)完成拆分上市動作，增加板塊內(nèi)部競爭激烈程度。
在物業(yè)新股集體遭遇“冷空氣”的狀態(tài)下，資本風口開啟即終結(jié)?對此，潘浩分析稱，小規(guī)模物管企業(yè)的表現(xiàn)不足以代表整個行業(yè)的資本偏好，當前物業(yè)公司上市具有一定分化特征，后期預計頭部房企物業(yè)上市的表現(xiàn)將會呈現(xiàn)較大的差異，物業(yè)服務行業(yè)仍具較大的市場空間。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓同樣指出，近期物業(yè)新股上市整體遇冷，一方面是物管企業(yè)自身因素所導致，另一方面也是市場氛圍在此之前就已“轉(zhuǎn)涼”所帶來的影響。以第一服務為例，其不但自身體量較小，所屬母公司在眾房企中也趨于落后位置，因此才會有如此之大的跌幅。后續(xù)隨著“優(yōu)質(zhì)”玩家的融入，物業(yè)股“轉(zhuǎn)涼”的氛圍或?qū)⒏膶憽?/p>
克而瑞物管統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)股最重要的指標是成長性，從盈利能力上看，2020年H1，超過一半的物業(yè)公司保持了30%以上的營收增速。而從增長空間上看，典型企業(yè)儲備/在管比高于0.5，這說明大部分上市物管企業(yè)有強大的盈利增長能力，核心物業(yè)股的增長預期是確定的。
克而瑞物管方面稱，市場的短期波動是資金和情緒左右的結(jié)果。物業(yè)股仍然是接下來成長性比較確定的板塊，而且成熟企業(yè)在加重專業(yè)服務的比重，未來在利潤上物業(yè)公司也會擁有更好的表現(xiàn)。
物業(yè)市場頭部趨勢
“隨著疫情防控常態(tài)化，物業(yè)服務多元化正在構(gòu)筑，而物業(yè)服務企業(yè)也將向頭部集中。”謝逸楓稱，行業(yè)馬太效應是不變的法則，未來“大魚吃小魚”這種兼并收購會越來越激烈，畢竟規(guī)模體量是吸引資本市場的關(guān)鍵因素。
延續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)的打法，物業(yè)服務板塊也開始朝著“強者恒強”的方向發(fā)展，規(guī)模擴大，收購兼并無疑是最好的選擇。以剛剛上市的世茂服務為例，其在招股書中披露，于去年7月完成了對海亮物業(yè)管理的全部股權(quán)收購，又在今年以零現(xiàn)金代價收購福晟生活服務51%的股權(quán)、北京冠城的全部股權(quán)以及浙大新宇51%的股權(quán)。記者查閱招股書發(fā)現(xiàn)，世茂服務收并購的“招數(shù)”，對在管面積的貢獻率直線攀升。
在謝逸楓看來，“三道紅線”給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了前所未有的壓力，分拆物業(yè)板塊上市是眾房企緩解融資壓力的“造血”手段，可以最直觀降低母公司的凈負債率。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入“白銀時代”，物業(yè)服務具備受眾體量大、與房企連接緊密等特點，這也是眾房企積極布局的原因。
恒大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞就曾透露，“恒大分拆旗下金碧物業(yè)上市，并成功引入戰(zhàn)投入股235億港元，恒大凈負債率預計將因此降低19個百分點”。
而另一個層面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年全國商品房銷售面積首次突破17億平方米，創(chuàng)下近十年來的峰值，2019年依然保持17億平方米的狀態(tài)。2020年1-9月，全國商品房銷售面積為11.7億平方米，而這還是在上半年房地產(chǎn)銷售基本停滯的情況下。隨著開發(fā)商積極銷售促回款，2020年末或?qū)⒗^續(xù)保持17億平方米的規(guī)模。如此大的體量之下，眾房企的加速也是看好物業(yè)服務這塊市場蛋糕。
隨著合景悠活、世茂服務的上市，截至目前，在A股和港股上市的物管企業(yè)共計34家，其中2020年上市的物管企業(yè)已經(jīng)達到10家，后續(xù)融創(chuàng)服務、金科智慧服務即將赴港IOP，另有七八家物管企業(yè)處于遞表排隊狀態(tài)。
記者注意到，一向?qū)Ψ植鹞飿I(yè)板塊上市表現(xiàn)“佛系”的萬科，近期也有了積極的表態(tài)。在萬科物業(yè)品牌更新之前，萬科集團董事會主席郁亮公開表示，“萬科物業(yè)一定會上市，只是時間還沒想好”。
重塑市場架構(gòu)，歷來都是“大玩家”的特權(quán)。截至目前，頭部房企中，碧桂園、保利、中海等已經(jīng)完成了物業(yè)分拆上市，融創(chuàng)、金科即將赴港IPO，恒大、華潤則正式向港交所遞交了招股書，綠地的入股、萬科的表態(tài)，物業(yè)服務板塊的后半場可謂強者云集。( 盧揚王寅浩)
