近來(lái)不少業(yè)主和租客反映，有互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓平臺(tái)存在趁機(jī)漲價(jià)、吃差價(jià)甚至違約趕客等情況。這是否屬實(shí)?是何原因?又該如何治理?新華社記者展開(kāi)調(diào)查。
部分長(zhǎng)租公寓平臺(tái)被反映有亂“吃差價(jià)”等現(xiàn)象
近日，一名北京租客反映，其房子2月21到期后因?yàn)橐咔闊o(wú)法換租，原價(jià)2360元，自如管家告知續(xù)租一年需多330元，漲幅13%，她無(wú)奈續(xù)租一個(gè)月，加上服務(wù)費(fèi)后房租3000多元。最近收到漲租通知的并非個(gè)例，北京、上海、成都等地不少自如平臺(tái)租客都有相關(guān)投訴。
自如方面回應(yīng)稱，出現(xiàn)漲價(jià)個(gè)例多為長(zhǎng)租換短續(xù)導(dǎo)致，租金價(jià)格變動(dòng)僅為個(gè)別租客情況。同時(shí)，為解決租客租房難題，自如也率先在2月為長(zhǎng)租改短續(xù)的用戶，提供一定的便利措施，包括短續(xù)優(yōu)惠、無(wú)責(zé)退租、服務(wù)費(fèi)減免等。
還有平臺(tái)被指以疫情為名索要優(yōu)惠“吃差價(jià)”的情況。記者了解到，2月起陸續(xù)有業(yè)主接到長(zhǎng)租公寓平臺(tái)蛋殼公寓通知，要求免除疫情期間房租。一名知情人透露，蛋殼要求北京業(yè)主免租一個(gè)月，武漢業(yè)主免租三個(gè)月，同時(shí)還要求到疫情結(jié)束后再補(bǔ)交拖欠業(yè)主的房租。據(jù)記者調(diào)查，天津、上海、南京等地部分業(yè)主自接到此類通知電話后再未收到房租。
另一方面，租客能從平臺(tái)獲得的優(yōu)惠卻非常有限。一名租客稱曾要求平臺(tái)免租金，被告知最多免10天。對(duì)蛋殼、青客等平臺(tái)要求業(yè)主給予免租、減租、延期付款等優(yōu)惠多，卻對(duì)租客僅給予小惠且強(qiáng)制折算成平臺(tái)代金券等做法，多名業(yè)主與租客表示質(zhì)疑，“差價(jià)是不是都進(jìn)了平臺(tái)自己的口袋?”
此外，記者發(fā)現(xiàn)有不少租客反映，租約未到期即被長(zhǎng)租公寓平臺(tái)要求“自己主動(dòng)退租”“找個(gè)地方換租”，理由是“疫情不可抗力”。還有業(yè)主曝光其與某長(zhǎng)租公寓平臺(tái)工作人員的電話錄音，平臺(tái)方提出希望業(yè)主能免違約金提前解約，同時(shí)將平臺(tái)此前配置的家電“購(gòu)買”下來(lái)，理由也是“疫情不可抗力”。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院副教授朱虎表示，相關(guān)企業(yè)不得以“疫情不可抗力”理由隨意豁免自己應(yīng)履行的合同義務(wù)。依法律規(guī)定，企業(yè)義務(wù)是否可以豁免，取決于“不可抗力”程度。從實(shí)際情況看，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)對(duì)業(yè)主繳納房租的義務(wù)并不受疫情阻斷。另外，企業(yè)主張變更與租客之間的合同，也不應(yīng)超出防疫所必需的程度，更不能侵害租客合法居住權(quán)。
企業(yè)盲目擴(kuò)張、經(jīng)營(yíng)模式單一，資金壓力加大
去年10月，蛋殼公寓招股書(shū)顯示，2019年前9個(gè)月，公司通過(guò)“租金貸”模式獲取的租金預(yù)付款，占公司租金收入的80%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)近期亂象集中表現(xiàn)為“資金饑渴”，這種情況與對(duì)“租金貸”的依賴直接相關(guān)。
所謂“租金貸”，即租客與金融機(jī)構(gòu)或平臺(tái)簽訂協(xié)議，長(zhǎng)租公寓企業(yè)一次性獲得金融機(jī)構(gòu)預(yù)支付的總房租款，租客此后分期將租金支付給金融機(jī)構(gòu)償貸。在有穩(wěn)定客源和收入的情況下，這一模式保證了相關(guān)企業(yè)現(xiàn)金流，有利于實(shí)現(xiàn)“高價(jià)收房，跑馬圈地”快速擴(kuò)張。有房屋中介負(fù)責(zé)人告訴記者，部分企業(yè)慣以高于市場(chǎng)的價(jià)格租下業(yè)主手中的房源，在短時(shí)間搶占房源后再抬高租金獲利，這種模式就依賴大量使用“租金貸”。
但業(yè)內(nèi)人士也強(qiáng)調(diào)，“這種模式風(fēng)險(xiǎn)較大，一旦手中房源空置增加，資本風(fēng)險(xiǎn)急劇升高。”2019年底，住建部等6部門發(fā)文要求住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30% ，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。據(jù)記者了解，此前蛋殼、青客等企業(yè)的“租金貸”占比都超出要求不少。
受疫情影響，今年春節(jié)后復(fù)工時(shí)間推遲，租房需求減少，空置率上升。易居中國(guó)數(shù)據(jù)顯示，近八成長(zhǎng)租公寓企業(yè)表示疫情期間出租率與營(yíng)收同比下降一半以上。長(zhǎng)租公寓行業(yè)資金壓力增大，依賴“租金貸”的部分企業(yè)所受壓力更大。
浙江大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系系主任吳宇哲認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓“先租再賃”的“吃差價(jià)”模式下，營(yíng)利手段單一，疫情突發(fā)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本上升，營(yíng)利渠道貧乏，缺乏有效應(yīng)對(duì)壓力的措施。
穩(wěn)健發(fā)展需靠更好服務(wù)、控制風(fēng)險(xiǎn)
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤(pán)和林認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓為擴(kuò)張牟利盲目依賴“租金貸”，由此對(duì)企業(yè)資金、對(duì)相關(guān)業(yè)主和租戶利益都會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒，長(zhǎng)租公寓企業(yè)使用“租金貸”應(yīng)適度，絕不能形成依賴。“長(zhǎng)租公寓后續(xù)發(fā)展需管控金融操作，進(jìn)行市場(chǎng)壓力測(cè)試和空置率帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試。”
當(dāng)前已出臺(tái)相關(guān)金融優(yōu)惠政策幫助企業(yè)減輕壓力。明源地產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)認(rèn)為，相關(guān)平臺(tái)企業(yè)不能，也不應(yīng)依賴業(yè)主減租、延付等方式，企業(yè)應(yīng)立足于自救措施。他說(shuō)，當(dāng)前不少租戶雖被阻隔在家中，但未來(lái)租賃需求仍存在，可積極利用網(wǎng)絡(luò)短視頻平臺(tái)進(jìn)行宣推，同時(shí)舉辦相關(guān)便利優(yōu)惠活動(dòng)，提前蓄客。
1月26日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，要求對(duì)于受疫情影響較大的批發(fā)零售、住宿餐飲等行業(yè)，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。鼓勵(lì)通過(guò)各種方式支持企業(yè)戰(zhàn)勝疫情災(zāi)害，隨后各大銀行紛紛出臺(tái)延長(zhǎng)還款期限、減免逾期利息、信貸重組等政策。
新華社記者吳劍鋒、顏之宏
