在房地產(chǎn)行業(yè)增速整體放緩的背景下，龍湖集團(tuán)交出了一份靚麗的“成績(jī)單”。
24日午間，龍湖集團(tuán)對(duì)外披露了2019年年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售額2425億元，同比增長(zhǎng)20.9%，超額完成2200億元全年目標(biāo)，繼續(xù)穩(wěn)站行業(yè)前十。
值得注意的是，2019年龍湖集團(tuán)簽約銷售回款率超過(guò)95%，擁有極強(qiáng)的自我造血能力。同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，得益于前瞻性精準(zhǔn)布局，龍湖集團(tuán)2019年銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)4.9%達(dá)17032元每平米，實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)速度與質(zhì)量并重，其中長(zhǎng)三角、西部和環(huán)渤海區(qū)域的銷售額均已突破500億元。
2020年，龍湖集團(tuán)將銷售目標(biāo)定為2600億元。龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在24日出席業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)表示：“此目標(biāo)是基于龍湖穩(wěn)健增長(zhǎng)定下的。”對(duì)于新冠肺炎疫情是否會(huì)給龍湖業(yè)績(jī)帶來(lái)影響，邵明曉認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)4月份應(yīng)該會(huì)回到一個(gè)正常的水平，龍湖對(duì)全年2600億的銷售目標(biāo)有信心完成。
盈利能力穩(wěn)步提升：核心凈利潤(rùn)勁增21%
銷售規(guī)模大幅增長(zhǎng)的龍湖集團(tuán)，其盈利能力也持續(xù)向好。數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)2019年?duì)I業(yè)額為1510億元，同比增長(zhǎng)30.4%，其中物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)41.5%至57.9億元;歸屬于股東的凈利潤(rùn)183.4億元，核心凈利潤(rùn)155.5億元，同比增長(zhǎng)21%。
此外，龍湖集團(tuán)的毛利率、核心稅后利潤(rùn)率、核心權(quán)益后利潤(rùn)率等多項(xiàng)指標(biāo)均長(zhǎng)期位于行業(yè)優(yōu)秀水平。以毛利率為例，龍湖集團(tuán)2019年為33.6%，這是該指標(biāo)連續(xù)第三年維持在30%以上。不過(guò)，龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼在出席業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)提出，限價(jià)目前看還是一個(gè)長(zhǎng)期策略，預(yù)計(jì)行業(yè)未來(lái)會(huì)回歸到穩(wěn)定的25%-30%的毛利率水平。
扎實(shí)的高增長(zhǎng)、強(qiáng)勁的盈利能力，為龍湖集團(tuán)股東帶來(lái)豐厚的回報(bào)。年報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)2019年合計(jì)派發(fā)股息每股1.2元，同比增長(zhǎng)21.2%。
精準(zhǔn)布局：90%貨量值集中于熱點(diǎn)城市和價(jià)值區(qū)域
土地儲(chǔ)備方面，遵循“逆周期”的拿地策略，龍湖集團(tuán)接連在多個(gè)一二線及熱點(diǎn)城市以較低成本獲取土地。2019年全年業(yè)績(jī)公告顯示，龍湖集團(tuán)新增土地90幅，首入太原、長(zhǎng)春、?？凇⑿熘?、揚(yáng)州等11個(gè)城市。截至2020年2月底，龍湖集團(tuán)已進(jìn)入全國(guó)56個(gè)城市。
從面積來(lái)看，2019年龍湖集團(tuán)新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為1731萬(wàn)平方米，權(quán)益面積1273萬(wàn)平方米，平均權(quán)益收購(gòu)成本每平方米6186元，房地比良好，有較好的利潤(rùn)空間。
截至2019年底，龍湖集團(tuán)土儲(chǔ)合計(jì)6814萬(wàn)平方米，權(quán)益面積4742萬(wàn)平方米。按地區(qū)分析，其中環(huán)渤海地區(qū)占比最大，為33%，西部地區(qū)、長(zhǎng)三角、華中地區(qū)、華南地區(qū)及香港地區(qū)的土儲(chǔ)占比分別為28%、19.3%、9.9%、9.7%和0.1%。根據(jù)公告數(shù)據(jù)，龍湖約90%的貨量值集中在熱點(diǎn)城市和價(jià)值區(qū)域，且成本合理，為后續(xù)的盈利增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。
2020年，龍湖集團(tuán)的拿地節(jié)奏依然在穩(wěn)步推進(jìn)。其中1-2月新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為232萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為178萬(wàn)平方米。
財(cái)務(wù)穩(wěn)健：凈負(fù)債比率降至51%
在行業(yè)資金面持續(xù)收緊的背景下，龍湖集團(tuán)順應(yīng)國(guó)家“去杠桿、降負(fù)債”的要求，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到了進(jìn)一步優(yōu)化。
數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債比率為51%，在已經(jīng)發(fā)布2019年全年業(yè)績(jī)的上市房企中處于最優(yōu)水平。在手現(xiàn)金為609.5億元，一年內(nèi)到期的債務(wù)為139.3億元，現(xiàn)金短債比為4.38，償債能力優(yōu)越。
另外，龍湖集團(tuán)2019年平均借貸成本年利率為4.54%，而同期民營(yíng)房企平均融資成本平均水平超過(guò)了7%。更為重要的是，無(wú)論是境外美元票據(jù)，還是國(guó)內(nèi)公司債券，龍湖均屢屢以長(zhǎng)年期、低票息刷新業(yè)內(nèi)記錄。
今年1月以來(lái)，受新冠肺炎疫情影響，各大房企現(xiàn)金流備受考驗(yàn)，而龍湖董事長(zhǎng)吳亞軍卻表現(xiàn)的十分坦然。她在出席業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)表示：“龍湖自去年下半年開(kāi)始就十分注重現(xiàn)金流，2020年1月已經(jīng)完成了全年基本融資。現(xiàn)金流不是危難時(shí)才考慮，而是“要天晴補(bǔ)屋頂”。”
始終堅(jiān)守現(xiàn)金流和杠桿安全龍湖集團(tuán)，在資本市場(chǎng)上屢獲認(rèn)可。2019年以來(lái)，穆迪上調(diào)龍湖集團(tuán)展望為正面，標(biāo)普上調(diào)評(píng)級(jí)至BBB，成為國(guó)內(nèi)唯一一家獲得全部三家國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)(標(biāo)普/穆迪/惠譽(yù))投資級(jí)評(píng)級(jí)的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。同時(shí)，大公國(guó)際(AAA)、中誠(chéng)信證評(píng)(AAA)、新世紀(jì)(AAA)展望均為穩(wěn)定。華創(chuàng)證券等國(guó)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)也于今年3月給予龍湖集團(tuán)“強(qiáng)推”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)43.3港元，對(duì)于3月24日33.15港元的收盤(pán)價(jià)來(lái)說(shuō)，有較大上漲空間。
多航道并進(jìn)：冠寓預(yù)計(jì)今年將達(dá)10萬(wàn)間
中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者還注意到，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商場(chǎng)、冠寓等其他物業(yè)投資業(yè)務(wù)也呈現(xiàn)出齊頭并進(jìn)的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2019年，龍湖集團(tuán)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入為57.9億元，較上年同期增長(zhǎng)41.5%，商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為79%、20.3%和0.7%。
截至2019年12月31日，龍湖集團(tuán)已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積為377萬(wàn)平方米，整體出租率98.5%;商業(yè)租金增長(zhǎng)31.9%至47.5億元，同店增長(zhǎng)達(dá)到19%。不過(guò)，今年新冠疫情防控初期，龍湖集團(tuán)率先宣布對(duì)旗下商場(chǎng)的所有商戶，2020年1月25日至3月31日期間，租金費(fèi)用減半，這也使得龍湖集團(tuán)商場(chǎng)業(yè)績(jī)2020年能否維持高增長(zhǎng)受到關(guān)注。邵明曉在出席業(yè)績(jī)發(fā)布時(shí)也對(duì)此做出回應(yīng)：這部分租金損失未來(lái)會(huì)通過(guò)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行消化，將力保全年達(dá)到60億租金收入的目標(biāo)，總體上會(huì)有挑戰(zhàn)和困難，但不是問(wèn)題。邵明曉還稱，龍湖天街將繼續(xù)選擇聚集在中國(guó)最有量級(jí)的城市，做網(wǎng)格化的布局。2020年龍湖集團(tuán)將新開(kāi)9個(gè)商場(chǎng)。
邵明曉在業(yè)績(jī)發(fā)布上還談到了租賃住房業(yè)務(wù)。他表示：“中長(zhǎng)期非常堅(jiān)定看好該業(yè)務(wù)，2020年冠寓將新開(kāi)2.5萬(wàn)間，總數(shù)達(dá)10萬(wàn)間，預(yù)期今年收入接近20億元。”數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，冠寓已開(kāi)業(yè)7.5萬(wàn)間，規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先;整體出租率為77.4%，其中開(kāi)業(yè)超過(guò)6個(gè)月的項(xiàng)目出租率高達(dá)87.3%。 ( 劉小菲)
